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租賃合同已經解除，但承租人不配合騰房或承租人早已“逃之夭夭”，出租人怎么辦？自行騰房吧，勞民傷財；起訴騰房吧，實在等不起。清鋪這事兒真比“蜀道”還難！想必很多商業地產出租方都經歷過清鋪的困惑和困難。

大多數租賃合同均會約定出租人自行騰房的權利，在租賃合同到期終止或提前解除后，出租人有權自行清鋪，但要墊付因清鋪而產生的相關費用，如清潔費、搬運費、裝飾裝修拆除費、第三方見證費等等。同時，清鋪時可能造成屋內設備設施的滅失、毀損，由此被追究賠償責任。最大的風險是，承租人如對合同解除效力提出異議且被法院確認解除不發生法律效力，則清鋪行為直接構成違約，出租人不僅難以主張相關費用，還要賠償承租人損失，得不償失！

比較穩妥的是起訴騰房，出租人不僅可以主張承租人騰房，還可以主張承租人支付逾期騰房產生的使用費，使用費標準依合同約定；無約定的，一般參照租賃合同或轉租合同約定的租金標準計算，或者參照同地段房屋租金標準。

但訴訟周期會較長，且法院判決后如承租人不積極履行判決的騰房義務，還要進入強制執行程序。

如果房屋被承租人之外的第三人，如承租人轉租的次承租人，或與承租人基于合作或其他關聯關系而使用房屋的實際使用人，出租人能否直接騰房？雖然出租人與次承租人、實際使用人并無合同關系，但出租人作為房屋的所有權人有權要求返還房屋。出租人可以先采取書面通知的方式要求次承租人或實際使用人騰房，如果次承租人或實際使用人不予配合的，再考慮起訴騰房，可以同時向次承租人或實際使用人主張逾期騰房的房屋使用費。

出租人自行騰房的，需要清理房屋內遺留物品，是進行保管，還是直接處分？如果保管，則需要占用額外的空間，還會產生費用；如果直接處分，未來承租人主張賠償物品損失，也是麻煩。出租人又陷入兩難的困境。

從法律關系看，合同解除后，出租人實際占有遺留物品，但并無保管義務，如進行保管，則屬于“無因管理”，可以向承租人主張管理費用。但如承租人遲遲不取回物品或失聯，這種管理將遙遙無期，想必沒有出租人愿意做這種“雷鋒”。那么是否可以直接處分物品？

有的租賃合同會約定承租人逾期騰房，視為承租人放棄房屋內物品所有權，出租人有權處置，或承租人同意房屋內物品歸屬出租人所有。該約定屬于承租人對自身權利的放棄，在違約后自愿承受物品所有權轉移的法律后果，應為合法有效。南京市中級人民法院（2015）寧民終字第1318號判決肯定了這一約定的效力，并判決房屋內物品應歸出租人所有。

但如遺留物品并非承租人所有，考慮合同相對性，則對第三人物品一般不能適用上述條款。

還有的租賃合同約定出租人有權扣留房屋內物品以抵償租金或其他欠款，即行使留置權。租賃合同能否行使留置權，法律法規沒有明確規定，根據物權法及擔保法司法解釋有關留置權的規定可知，留置權成立的兩個核心要件是：

① 限于同一法律關系中的動產，但企業間的留置不限。如修車沒有付費，4S店有權將車輛扣留以行使留置權，但不能扣押其他物品，而租賃關系中，房屋內物品系承租人置于房屋內，與租賃合同并不相干，并非租賃關系中的動產，一般不能行使留置權，只有租賃合同雙方均為企業，才可行使。

② 滿足“合法占有”的前提，惡意侵占不適用。在租賃期限內出租人并不占有房屋內物品，只有在合同期限屆滿或合同提前解除后房屋內的遺留物品，才由出租人占有，才可行使留置權。

可見，滿足一定條件的，出租人應可以對承租人的遺留物品行使留置權。但法院對租賃合同能否行使留置權，并未達成共識，在江蘇省高級人民法院第（2016）蘇民申1807號案件中，法院沒有支持出租人依約行使留置權，認為留置權為法定擔保物權，只能依據法律規定形成，不能由雙方通過合同設定。鎮江市丹徒區人民法院第（2018）蘇1112民初838號民事判決也未支持出租人關于行使留置權的主張。而北京市昌平區人民法院(2015)昌民(商)初字第10991號判決支持了出租人的留置權，法院認為出租人對承租人未按期騰退的遺留物品自然取得占有，且為合法占有，在承租人拖欠租金的情形下，出租人對其合法占有的遺留物品享有留置權，有權就該物品優先受償。