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本人在長期為商業地產產權方或資產運營管理方提供法律服務的過程中，梳理了作為出租方的產權人或運營管理方關注的問題，以及催租、合同解除、清鋪等環節的常見法律風險，并結合實踐中常見糾紛及相關司法判例，從出租方如何合法主張權利、規避違法違約風險的角度，圍繞一系列熱點問題提出合規建議，供商業地產出租方參考。

本文將主要探討租賃合同解除過程中的合規問題。

*本文將就第二部分內容具體展開，第一部分可點此回顧：

安理觀法丨商業地產出租方合規探討之 “如何合法催收租金”

當多次催收租金無果，出租人只能解除合同。最理想的是雙方“和平分手”，即協商一致解除合同；但在承租人不配合甚至失聯的情形下，出租人只能單方通知解除或起訴/仲裁解除（民法典第565條明確規定了起訴或申請仲裁解除的情形）。單方通知解除，相對快捷，被普遍采納，自解除通知到達對方時合同解除，但前提是符合法定或約定的解除條件。

在發送解除通知前，出租人應自行或由外聘律師充分審查是否滿足解除的實質要件和形式要件。租賃合同對于解除條件有明確約定的，應優先適用合同約定。如因拖欠租金的解除，應核查合同約定中有無先行催收的特殊要求或限制，確保發送解除通知前已滿足前置程序的要求；合同沒有明確約定解除條件的，根據《民法典》的規定，承租人無正當理由拖欠租金的，出租人應先行催告承租人在合理期限內支付，承租人未在該期限內支付的，才能解除合同。

另外，無論行使約定解除權亦或法定解除權，均應核查承租人是否存在中止履行的履行抗辯權，即出租人是否存在違法或違約情形，使得承租人有權中止支付租金。

但是，需要特別注意，在新冠疫情時期（有關案例發生時間集中在2020年1月至2020年6月）發生的欠租，出租人則無法完全依照合同約定的解除條件解除合同。《最高人民法院關于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（二）》第5條明確規定，用于經營的房屋，如因疫情或疫情防控措施導致承租人資金周轉困難或者營業收入明顯減少，承租人遲延支付租金不構成違約，出租人也不得以遲延付款為由主張解除租賃合同。

北京市第二中級人民法院(2021)京02民終7534號案件，法院在判決書中明確指出，承租人因新冠肺炎疫情導致其經營狀況明顯惡化，其延期支付租金的行為不能被認定為違約。因承租人延期支付租金的行為不構成違約，出租人僅以欠租為由發出的合同解除通知書不發生解除合同的法律效力。

疫情期間，出租人不得因承租人拖欠租金解除合同，也并非絕對，需要具體分析承租人經營業務類型及受到疫情防控措施的影響程度，同時還要考慮出租人是否對付款期限做了適當寬限或是否對房租進行了減免等因素。

重慶市榮昌區人民法院(2020)渝0153民初1475號案件中，法院認為：出租人主動分擔承租人損失（即減免了租金），并給予承租人繼續履行本案租賃合同方便的行為（即寬限了付款期限），照顧了承租人因新冠疫情受損的事實，承租人應對減免后的租金承擔支付義務，承租人無正當理由超過寬限期仍未支付租金等款項，有違合同約定和誠實信用，出租人有權依照約定解除租賃合同。

《民法典》第719條規定了次承租人的代償權和追償權，即次承租人可以代承租人支付其欠付租金和違約金，但轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外；次承租人代為支付的款項可以充抵其應向承租人支付的租金，超出應付租金的，次承租人有權向承租人追償。

《民法典》這一規定系吸收了原租賃合同司法解釋的次承租人“代為清償權”的規定，并予以完善。原租賃合同司法解釋主要規定了次承租人代為清償租金等債務后可以抗辯出租人的解除權。《民法典》主要從次承租人有權代付租金的角度進行了規定，主要是為了平衡次承租人與出租人、承租人之間的利益，盡量維護租賃關系穩定。

但次承租人行使代償權有個前提，即出租人認可轉租合同的效力。換言之，作為出租人，能否行使解除權，關鍵在于對轉租合同的效力是否認可。出租人事先知曉轉租的，在六個月內未提出異議，視為同意轉租，即默認轉租合同效力；出租人事先不知道轉租的，享有認可或否定轉租合同效力的選擇權。

出租人書面確認過轉租合同或備案過轉租合同的，應屬于知曉且認可轉租合同，如次承租人主動代承租人支付欠付租金和違約金的，則法院將不會支持出租人的解除請求。其實，如次承租人能夠代承租人支付租金和違約金并繼續使用租賃房屋，對出租方來說未嘗不是件好事，出租方無需另尋下家，也避免了空置期損失。實踐中，由于租金是預付，次承租人已向承租人支付未來租期租金的情形下，往往并不愿再向出租人重復支付租金。

另，法律規定的代償權僅針對次承租人，并不包含無償使用房屋的實際使用人，實際使用人是否可以主張代償權以抗辯出租人的解除權，有待進一步探討。本人傾向于賦予實際使用人次承租人的法律地位，便于解決實際問題。

除了符合解除條件、不違反法律法規或最高院指導意見之外，解除通知的有效送達，也很重要。如未能有效送達，則解除不發生法律效力。如何確保有效送達？應注意如下問題：

通常采取當面送達、郵寄送達等方式，電子郵件、微信等電子送達方式也逐漸被認可，如遇承租人拒收的，也可以考慮留置送達，即直接在租賃房屋門口張貼通知。

在郵寄發送解除通知時，盡量采取EMS方式，并且做好郵寄的證據保全，紙質郵寄單上要寫清內件名稱，電子單據要存好郵寄和送達的記錄，可以截屏保存。建議最好錄制個郵寄的視頻，以證明郵寄的文件內容即為解除通知。

有的租賃合同明確約定了承租人送達地址，應向約定地址發送解除通知；有的合同沒有約定，可以向租賃房屋所在地發送，也可以核查承租人注冊地，向注冊地發送，大部分承租人的注冊地即為租賃房屋所在地。如遇承租人失聯或已搬離租賃房屋，向租賃房屋地址發送，勢必無法送達，就會比較麻煩。如果確認承租人有其他經營地址的，可以向該實際經營地發送。

租賃合同里一般會有“視為送達”條款，即只要按合同約定的送達地址發送了通知，無論對方是否實際收到，都視為有效送達。如遇承租人失聯或拒收，則可以適用“視為送達”條款。