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2025年7月24日，《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《執行異議之訴司法解釋》）施行，彌補了執行異議之訴階段司法解釋的空白，之前，對于執行異議之訴的司法實踐主要是參照適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定（2020修正）》（以下簡稱《執行異議和復議司法解釋》）及民事訴訟法相關司法解釋等規定。在新的司法解釋施行后，本人正好辦理了一件執行異議的案件，認真學習了該司法解釋，并在辦案過程中與法官探討了該司法解釋的一些新的指導方向和變化，在此分享學習心得。

一、案外人對執行標的主張權利并排除執行的救濟途徑

在討論《執行異議之訴司法解釋》變化前，有必要簡要介紹一下相關司法程序要求，根據民事訴訟法及相關司法解釋的規定，案外人如主張對法院采取強制措施或進行處置的執行標的享有權利，要求排除執行，可以按照以下步驟尋求救濟：

1.案外人對執行標的提出書面執行異議，由法院進行形式審查后做出中止執行的裁定或駁回異議的裁定；

2.在法院作出裁定后，案外人如對裁定不服，可以提起執行異議之訴，由法院對執行異議進行實體審理。

二、案外人對不動產執行異議的司法適用

本文主要討論房屋買受人在購買房屋后未及時辦理過戶，房屋仍登記在出賣人名下，出賣人作為被執行人，法院查封或處置登記在其名下的已售房屋時，買受人作為案外人提出執行異議及執行異議之訴以阻斷執行的適用條件。

1.《執行異議和復議司法解釋》相關規定

針對案外人提出的書面執行異議，法院會依據《執行異議和復議司法解釋》相關規定進行形式審查，該司法解釋第二十八條和第二十九條均規定了對不動產提出執行異議的條件，適用范圍和具體條件不盡相同，以下結合具體條款來說明：

通過兩個條款的對比可知，第二十八條屬于針對不動產執行異議的一般規定，第二十九條屬于針對新建商品房執行異議的特別規定。如執行標的同時符合“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形，則《執行異議和復議司法解釋》第二十八及第二十九條的適用發生競合，該如何適用上述條款作出裁判，是特別規定優于一般規定，還是任意擇一適用？法院對于上述條款適用標準并不統一，在（2016）最高法民申254號案件中，最高人民法院認為應同時審查執行異議是否滿足上述兩條規定之任一情形，即如異議人的證據能夠滿足第二十八或第二十九條任一條款規定的條件，其執行異議就有可能得到支持。換言之，因兩個條款規定的支持執行異議的具體要求不同，對于新建商品房的購房人，只要符合任一條款規定的條件，執行異議即成立，更有利于維護新建商品房購房人的權益。舉例說明，如新建商品房購房人對所購房屋被執行提出異議，屬于第二十九條規定的特別情形，但該房屋并非唯一用于居住的房屋，不滿足第二十九條規定的排除執行的條件，如經審查符合第二十八條規定的排除執行異議的情形，法院仍可依據第二十八條規定支持執行異議。

2.《執行異議之訴司法解釋》相關規定及變化

法院對執行異議形式審查并作出裁定后，如案外人不認可，則有權提起執行異議之訴。在《執行異議之訴司法解釋》出臺前，法院的審理依據主要是《中華人民共和國民事訴訟法》及其司法解釋、《執行異議和復議司法解釋》及《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》等，而《執行異議之訴司法解釋》出臺后，在執行異議之訴的程序中，法院將適用這一新的司法解釋的相關規定。

《執行異議之訴司法解釋》就案外人對不動產執行異議的規定，延續了《執行異議和復議司法解釋》的核心條件，對個別條件適當放寬，同時對《執行異議和復議司法解釋》的相關規定進行了細化和補充，增強了可操作性，具體如下：

對比《執行異議和復議司法解釋》相關規定，可以發現，《執行異議之訴司法解釋》對于登記在房地產開發企業名下的新建商品房的執行異議條件予以放寬，在執行異議之訴審理階段，不再要求唯一住房，僅要求用于滿足家庭居住生活需要，但對于購房款付款比例的要求有所提高，需要付清全款，同時明確購房人為消費者。

對于登記在被執行人名下的不動產的執行異議，新的司法解釋細化為幾種不同情形，并分別規定了執行異議成立的條件：第十四條系購房人請求排除一般金錢債權的強制執行的情形，執行異議成立條件基本延續了《執行異議和復議司法解釋》第二十八條規定；第十三條系“請求排除建設工程價款優先受償權、抵押權以及一般金錢債權的強制執行”的情形，條件相對比較嚴苛，需要代為清償主債權；第十九條系已預告登記的買受人的異議條件，條件相對寬松，未要求合法占有和買受人對于未辦理產權轉移登記無過錯。另，第十六條對于“非因案外人自身原因未辦理不動產所有權轉移登記”的具體認定情形進行了詳細規定，增強了可操作性。

除對不動產買受人執行異議條件予以規定外，《執行異議之訴司法解釋》第十五條、第十七條、第十八條結合實踐需求增加了以房抵債的債權人、以房抵工程款的施工方、房屋用于產權調換的征收補償受益方的執行異議適用情形的規定。

總之，《執行異議之訴司法解釋》的規定較之前的司法解釋更加嚴謹、具體、可操作性更強，該司法解釋的施行，有利于在執行異議之訴階段法院審理標準更加統一、規范，也有利于保護房屋權利人的合法權益。無論律師還是當事人，都需要深入學習研究該司法解釋，有助于了解司法審判導向和裁判標準，更好地處理相關案件。