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上篇文章我們簡(jiǎn)述了在新的法律和政策背景之下，非加拿大公民和居民在加拿大購(gòu)房置業(yè)的要求和限制，簡(jiǎn)言之，盡管投資置業(yè)的窗口在不斷縮小，但在加拿大房?jī)r(jià)仍有很大上漲空間的背景下，合法購(gòu)房置業(yè)仍具可行性。本文將進(jìn)一步探討在加拿大購(gòu)房置業(yè)時(shí)，房屋買賣與過(guò)戶方面應(yīng)當(dāng)注意的法律問(wèn)題。

01 房屋交易必須通過(guò)律師完成嗎？

與中國(guó)不同，在加拿大購(gòu)房必須通過(guò)律師來(lái)完成。確切地說(shuō)，房屋交易由賣方律師和買方律師共同完成。當(dāng)房屋交易雙方達(dá)成意向后，買賣雙方的律師就開(kāi)始接洽。通常，房屋交易文件由買方負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，買方簽字之后，再交由賣方律師安排賣方簽字。由于加拿大是聯(lián)邦制國(guó)家，財(cái)產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定由各省自行制定，故省與省之間有可能存在差異。以加?xùn)|地區(qū)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快速、吸引廣大投資者的主要省份之一——愛(ài)德華王子島省為例，一般性房屋交易需要的法律文件如下：

（1）房屋買賣合同(Agreement of Purchase and Sale)

（2）地契(Deed)包括房屋四至;

（3）交易憑證 (Bill of Sale);

（4）賣方配偶權(quán)益宣誓聲明書(shū)(Affidavit of Spousal Status and Interest)

上述文件中，房屋買賣合同由買賣雙方簽署完畢之后（可以電子方式簽署），買方律師負(fù)責(zé)準(zhǔn)備地契、交易憑證和賣方配偶權(quán)益宣誓聲明書(shū)。需注意，地契是房屋所坐落土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)移證明文件，地契上不標(biāo)注房屋信息。

在地契中，通常設(shè)立一加元或五加元作為對(duì)價(jià)(consideration)。熟悉合同法的人都知道，對(duì)價(jià)是與要約和承諾同等重要的確保合同成立的必須要素，即合同必須存在價(jià)值交換，且不要求等值。上述地契文件中設(shè)定的一加元或者五加元的對(duì)價(jià)，便是對(duì)英美法中作為合同成立必須要素——對(duì)價(jià)的最佳詮釋。

在加拿大律師執(zhí)業(yè)生涯中，處理房屋交易法律業(yè)務(wù)時(shí)，我時(shí)常被問(wèn)到，為什么賣方價(jià)值百萬(wàn)的房產(chǎn)僅以五加元出售，對(duì)此，最佳解釋是，這里的五加元不是房屋成交價(jià)格，而是對(duì)價(jià)金額，正因?yàn)榇嬖趦r(jià)值交換(exchange of value)，合同得以成立。

對(duì)于上述第四項(xiàng)文件——配偶權(quán)益宣誓聲明書(shū)，其作用在于證明所售房屋并非家庭法所規(guī)定的家庭居所。家庭居所是加拿大很多省法律規(guī)定予以特殊保護(hù)的房產(chǎn)，旨在確保家庭有房可住，此類房產(chǎn)一般可免于被法院強(qiáng)制執(zhí)行，一方不同意出售，配偶另一方也無(wú)權(quán)出售。通過(guò)該宣誓聲明書(shū)，房屋賣方需證明該房屋并非家庭居所，也從未被用作家庭居所，同時(shí)配偶另一方（如非共同出售人）同意此房屋買賣。

02 為什么合同上沒(méi)有對(duì)房屋本身的描述？

在加拿大投資買房與在中國(guó)國(guó)內(nèi)購(gòu)房的另一個(gè)重大區(qū)別是，即使在房屋買賣合同中，也不存在對(duì)房產(chǎn)的詳細(xì)描述。

房屋買賣合同中，常見(jiàn)條款包括買賣雙方的基本信息，如姓名、地址和聯(lián)系方式，房屋的地址、郵編和地塊編號(hào)（PID Number），房屋成交價(jià)格、定金金額、驗(yàn)房條款以及其他預(yù)設(shè)條件。

這里的預(yù)設(shè)條件包括房屋買賣合同依買方是否可以獲得房屋貸款而生效，即如果買方在約定期限內(nèi)無(wú)法獲得房屋貸款，合同解除，定金退回，雙方各不擔(dān)責(zé)。

在實(shí)踐中，其他預(yù)設(shè)條件還包括賣方承諾在一定期限內(nèi)完成房屋內(nèi)特定設(shè)施或部分的修復(fù)，合同生效取決于買方是否可以順利銷售其自有房屋等。房屋買賣合同中有時(shí)候會(huì)包含對(duì)房屋內(nèi)設(shè)施和不便移動(dòng)電器的描述，如冰箱、洗衣機(jī)、干衣機(jī)、洗碗機(jī)、爐灶、抽油煙機(jī)等，但唯獨(dú)缺少對(duì)房屋自身的描述。

買方在房屋買賣合同中不會(huì)看到諸如“木質(zhì)結(jié)構(gòu)兩層小別墅、四個(gè)臥室三個(gè)洗手間、帶地下室”等內(nèi)容。這也是很多初次在加拿大購(gòu)房的國(guó)內(nèi)投資人比較困惑的地方，即如果沒(méi)有對(duì)于房屋自身的描述，出現(xiàn)爭(zhēng)議該怎么辦？在加拿大購(gòu)房時(shí)，一般在買方確定購(gòu)買簽約之前，會(huì)一次或多次探訪檢查所購(gòu)房屋，并在此基礎(chǔ)上按照房屋現(xiàn)有狀態(tài)簽約，而非通過(guò)合同條件進(jìn)行約定。對(duì)于無(wú)法親赴加拿大看房的投資者，可委托當(dāng)?shù)嘏笥鸦蚵蓭煷鸀闄z查房屋。

03 房屋交易的具體流程是什么？

上述所列文件只是通常房屋交易中所需的主要法律文件，對(duì)于新移民（購(gòu)房資格情況不明者），如果購(gòu)房購(gòu)地，賣方可能還會(huì)需要其提供證明其不屬于《購(gòu)房禁止令》所列的禁止購(gòu)房人的宣誓聲明書(shū)。當(dāng)然，這也是由買方律師起草并安排買方簽署之后提交給賣方律師。

在準(zhǔn)備法律文件的同時(shí)，對(duì)于購(gòu)房款，買方可先將其存入買方律師的監(jiān)管賬戶(trust account)，如果在買賣合同簽署時(shí)買方已支付定金，則扣除定金金額。

律師事務(wù)所的監(jiān)管賬戶是根據(jù)相關(guān)法律和省律師協(xié)會(huì)要求在銀行單獨(dú)開(kāi)設(shè)，用于存儲(chǔ)客戶資金的銀行賬戶。監(jiān)管賬戶的進(jìn)出賬受律師協(xié)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)管，且每年都要進(jìn)行審計(jì)，以確保客戶資金不被盜用、挪用。

買方律師收悉購(gòu)房款后，應(yīng)在約定的交割日(closing day)，將此購(gòu)房款以支票的方式提供給賣方律師，同時(shí)賣方律師將上述簽署好的文件和房屋鑰匙與買方律師交換。交換后，房屋即完成交割，買方獲得房屋所有權(quán)。

房屋交割完成，但是房屋交易尚未結(jié)束，買賣雙方的律師還要進(jìn)行以下的工作：

對(duì)于房屋交易所涉及的款項(xiàng)，雙方律師都需要向各自當(dāng)事人提供款項(xiàng)調(diào)整明細(xì)表(Statement of Adjustments)，其中所列內(nèi)容包括買方實(shí)際支付的房款，賣方律師代為償付的地稅金額、水費(fèi)金額、房屋中介費(fèi)金額，買方律師支付的房契登記費(fèi)金額，各方律師費(fèi)等，以便買賣雙方充分了解款項(xiàng)的支付和使用情況。

為避免賣方在私下交易中收悉房款之后不辭而別，不支付必須支付的地稅、水費(fèi)、房契登記費(fèi)和律師費(fèi)等，房屋買賣交易必須通過(guò)律師進(jìn)行。如果賣方在所出售的房屋上存在房貸的，則賣方律師在將購(gòu)房款支付給賣方之前，還負(fù)有代其一次性清償房貸的法定義務(wù)。賣方律師需聯(lián)系貸款銀行或金融機(jī)構(gòu)，此處過(guò)程較為復(fù)雜，且不同的銀行和金融機(jī)構(gòu)處理方式不同，限于篇幅，不再贅述。

04 我的大紅本（房產(chǎn)證）在哪里？

令很多初來(lái)加拿大投資置業(yè)的投資者感覺(jué)到驚訝的是，在加拿大購(gòu)房之后，不會(huì)得到政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，即國(guó)內(nèi)常說(shuō)的大紅本。從律師事務(wù)所獲得的交易文件也多是復(fù)印件，大家會(huì)疑問(wèn)：這些復(fù)印件有效嗎？如何證明自己是房屋的合法所有人？答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，為避免文件造假，加拿大自1886年開(kāi)始施行Torrens房屋產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)，將向房屋所有人頒發(fā)地契的方式變更為統(tǒng)一登記。近代各省紛紛建立了Torrens系統(tǒng)的網(wǎng)上查詢數(shù)據(jù)庫(kù)，根據(jù)房屋的地址和所有人姓名，可輕松查詢到房屋的權(quán)屬信息，且網(wǎng)上的記錄實(shí)時(shí)更新，在避免制作假房產(chǎn)證的同時(shí)，也避免了一房?jī)少u等問(wèn)題的發(fā)生。此外，房主從當(dāng)?shù)氐囟惥质障さ牡囟悊我彩欠课莓a(chǎn)權(quán)的證明，地稅單上所載姓名就是該房地產(chǎn)的合法所有人。

05 真的“風(fēng)可以進(jìn)、雨可以進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn)”嗎？

對(duì)于在崇尚私人財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯的西方購(gòu)房，不少投資者存在一些誤解，其中最典型的就是大家耳熟能詳?shù)摹拔业姆慨a(chǎn)‘風(fēng)可以進(jìn)、雨可以進(jìn)，國(guó)外不能進(jìn)’”(英國(guó)輝格黨政治家、第九任英國(guó)首相William Pitt在1763年所述，原文為：The poorest man may, in his cottage, bid defiance to all the forces of the Crown. It may be frail; its roof may shake; the wind may blow through it; the storm may enter, the rain may enter, but the King of England may not enter)。但在加拿大購(gòu)買房產(chǎn)真是這樣嗎？其實(shí)不然。對(duì)于很多房屋，買方在簽署地契的同時(shí)，會(huì)得到一份叫Restrictive Covenants的文件，中文無(wú)確切翻譯，姑且可以將其稱為《小區(qū)公約》。

在此份文件中，對(duì)于該地塊、該房產(chǎn)的使用有非常明確的規(guī)定，如房屋的類型，可以是獨(dú)棟、雙拼但是不得構(gòu)建簡(jiǎn)易房屋、活動(dòng)房、帳篷等；再如房屋的使用，如在開(kāi)放式后院遛狗須系狗繩，不得在房屋四周樹(shù)立除了房屋中介吉屋出售牌子之外的牌子，不得在陽(yáng)臺(tái)上曬衣物，不得在車道上修車等約定。同時(shí)，對(duì)于房屋用途，比如僅為住宅，不得進(jìn)行商業(yè)使用等都做出了明確約定。還有的更細(xì)致，對(duì)何時(shí)需要剪草、下雪需要除雪等都做出了明確約定。

有人會(huì)問(wèn)，如果不遵守會(huì)有什么后果？通常在市政府會(huì)設(shè)立專門(mén)的部門(mén)和人員（有些設(shè)立在警察系統(tǒng)中）負(fù)責(zé)受理不遵守小區(qū)公約的投訴和處罰，此類執(zhí)法人員稱為By-law Enforcement Officer。執(zhí)法人員接到相應(yīng)投訴后，會(huì)進(jìn)行調(diào)查，并要求房屋所有人限期整改，如果拒不改正，他們會(huì)采取行動(dòng)，比如委托第三方處理，并要求房屋所有人支付費(fèi)用；情節(jié)嚴(yán)重的還可以處以罰款。

綜上所述，在加拿大投資置業(yè)，需要事先了解當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)和相關(guān)情況，并委托當(dāng)?shù)芈蓭熯M(jìn)行房屋買賣交易，以避免由于不了解、不熟悉當(dāng)?shù)胤?、情況甚至文化風(fēng)俗所帶來(lái)的各類風(fēng)險(xiǎn)，從而最大程度地保證投資的安全性和財(cái)富的保值增值。