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近年來，隨著國際交往的日益頻繁和中產階級資產多元化合理配置需求的增加，在遵守國家外匯管理政策和規定的前提下，海外置業逐漸成為大家關注的焦點。目前，國人海外置業的目標國家主要集中在傳統老牌發達國家，如美國、加拿大、澳大利亞、新西蘭和英國等。同時，一些歐洲國家，比如希臘、塞浦路斯等，也伴隨其移民政策推出了一系列海外購房項目。本文將著重闡述在加拿大購房置業所需要了解的法律知識，幫助投資者避免由于傳統定式思維而導致的法律風險。

加拿大地廣人稀，95%的人口居住在美加邊境，來往美國十分方便，長期以來都是國人移民的熱門目的地之一。自新冠疫情以來，加拿大多個熱門區域的房價一路飆升，吸引了全球眾多投資客的關注。因此，了解與購房置業相關的法律規定，以便做出明智的決定(informed decision)，對投資者來說至關重要。

在決定購買加拿大房產之前，投資者首先要確定自己是否具有購房資格。為了緩解加拿大國內存在的房屋供需不平衡以及可購住房緊張的問題，自2023年1月1日起，加拿大出臺了《禁止非加拿大居民購買加拿大民居房產法》（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadian Act）（以下簡稱：“《購房禁令法》”），該法旨在為過熱的房地產市場降溫，避免海外炒房團過快拉高房價，同時將可購房屋優先供給加拿大本國公民和永久居民，真正實現“房住不炒”。根據《購房禁令法》的規定，其原本有效期為2年，至2025年1月1日，但在2024年2月，加拿大聯邦政府宣布將該法的有效性再延長兩年，即外國人禁止在加拿大購買民居住房的期限延長至2027年1月。鑒于2025-2027年間房屋供給難以從實質上緩解加拿大住房荒問題，該法在2027年到期之前繼續延期的可能性極大。但在此期間是否會出現禁令的短暫空檔期，目前尚不確定，購房投資者需持續關注。

《購房禁令法》對非加拿大居民、民居房產和直接或間接購買的定義都做了非常詳細的規定，且在其實施過程中，該法的限制范圍也進行了進一步的調整。這些調整充分反映了各利益集團的博弈，也為投資客了解和掌握法律法規和政策走向提供了方向指引。

01 誰是非加拿大居民（Non-Canadian）？

加拿大人(Canadian)一詞，在加拿大不同法律規定中具有不同的含義。在加拿大移民法中，加拿大人指具有加拿大國籍的人，即加拿大護照的持有者（持有加拿大護照通常作為入籍的標志），這與加拿大永久居民（持有加拿大永久居留卡，即楓葉卡的人）有所區別。但在加拿大聯邦刑法典和《購房禁令法》中，加拿大人的概念又將二者合二為一，即包括加拿大公民和永久居民。加拿大境內的印第安人作為一種特殊的法律存在，也包含其中。根據《購房禁令法》規定，非加拿大人指不持有加拿大國籍、無永居卡且非加拿大印第安人的個人。（印第安人在加拿大法律中具有不同的稱呼和定義，比如原住民、First Nation, indigenous people等，在不同的法律背景下其指代和包括的范圍也有所不同。鑒于此內容并非本文重點，此處不再贅述。）此外，考慮到公司購房的情況，非加拿大人還包括非根據加拿大聯邦和各省法律設立的公司，即外國公司。同時，對于根據加拿大法律設立的非上市公司，若其實控人為非加拿大人或公司的，也在此禁令的禁止范圍之內。

02 臨時居民的例外條款

該法頒布時，加拿大境內存在很多持有工作簽證的臨時居民。為平息他們的不滿，該法又增設了例外條款，對符合一定條件的工簽持有者網開一面。這些條件包括：計劃購房的工簽持有人必須在購房之前的四年中至少三年有全職工作，并在此四年中至少在三個稅務年度按照加拿大稅務局的規定申報個人所得稅。符合上述規定的購房者只可以購買一套自住用房。針對國際學生也有類似的例外條款，考慮到本文的讀者范圍，此處不再詳細闡述。

03 什么是民居房產？

對于民居房產的規定則更為細致。民居房產指位于加拿大境內、符合下述規定的房產或不動產：獨立屋或類似建筑（供個人居住使用，不超過三個居住單元）及其下方和緊鄰的土地；以及供個人居住使用的半獨立屋，包括雙拼、聯排、公寓等和其緊鄰及下方的土地。同其他法規類似，該法對于民居房產的規定還設置了兜底條款，即包括其他法律規定的民居房產。

04 禁令之外的購房機會

通過上述規定不難發現，看似嚴格的《購房禁令法》，其實對某些特定種類的房產有所放寬。有意在加拿大投資和購房置業的朋友們依然可以在特定范圍內享受房產的購買自由。

《購房禁令法》未禁止非加拿大居民購買建房地塊。與中國不同，在加拿大，土地作為重要的財產可由私人擁有。由于房屋是構建于土地之上的，非加拿大居民對于土地的自由買賣在一定程度上緩解了購房禁令的限制。實際上，在《購房禁令法》頒布之初，土地也包括在房地產禁令之中，但在2023年3月27日對《購房禁令法》的修改案中，空地(vacant land)已經被排除在外。也就是說，雖然非加拿大居民受《購房禁令法》的限制無法在加拿大購買民居用房，但是卻可以自由購買用于建房的地塊(land lot)。購買了地塊之后，投資人可以委托當地建筑公司在地塊上建設房屋，從而達到持有加拿大房產的目的。相較于購買現有房產，委托開發商自建房具有獨特優勢，比如可以自由設計房屋的內外結構，自行決定建筑方式（須符合當地建筑標準和相關法律法規），以及非常便捷地進行全屋定制。對空閑地塊禁止的解除，其立法宗旨在于立法者認為非加拿大公民或居民購買加拿大土地投資蓋房，可以在一定程度緩解當地住房緊張的局面，與本地建筑商建設的房屋形成互補，促進房地產市場的健康發展。

另一個未被《購房禁令法》限制和禁止的領域就是商用住房的購買和投資。非加拿大公民和居民可自由進行商業投資，購買商業地產，包括寫字樓、辦公室、零售店鋪、酒店等。在商業房產領域，小型家庭旅館或者Airbnb值得關注。此類小型商業地產通常位于獨棟或聯排民居之中，提供不同數量的客房。雖地處民居，但因其經營性特點，亦被視為商業房產。投資者可通過收購此類房產所屬公司（股權收購或資產收購）的方式購買此類資產。除此之外，地處郊區的度假屋或休閑居所亦不在《購房禁令法》的禁止范圍內。

關于在加拿大投資置業過程中需要注意的其他法律問題，請見本系列的第二篇文章——房屋的買賣與過戶法律要點。