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引 言

由于房地產市場周期性波動、限購政策造成房屋滯銷，金融政策調整，非法集資涉刑等眾多因素疊加，房地產企業(yè)破產逐漸成為常態(tài)。而房企破產案件中，存在爛尾項目較為普遍。爛尾項目涉及拆遷戶債權、購房者債權、工程款債權、銀行抵押債權等多重主體的利益訴求，各方利益尖銳對立，情況復雜，社會維穩(wěn)壓力極大，如何妥善處置爛尾項目是擺在管理人面前的首要任務。

以我們項目組辦理的登峰系破產案為例，債務人企業(yè)破產時存在兩個爛尾項目，分別為蕭山區(qū)所前鎮(zhèn)生態(tài)園別墅項目和生態(tài)園高層項目。兩個爛尾項目房屋土建基本完成，房屋主體結構已經(jīng)結頂，但其他公建配套、綠化景觀、道路等工程均未啟動。房屋銷售采用預售的方式，約50%-80%不等的房屋已經(jīng)銷售，并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)。管理人經(jīng)評估，如果以在建工程現(xiàn)狀處置，所得價款極低，無法解決各方利益訴求，故在征求債權人意見并經(jīng)法院批復同意后，對爛尾項目實施續(xù)建。筆者全程主持了爛尾項目續(xù)建、驗收、辦證、銷售等環(huán)節(jié)，現(xiàn)就實踐過程中的點滴經(jīng)驗、教訓及思考，記錄如下。

一、審慎開展續(xù)建可行性論證

從經(jīng)濟角度，管理人決定是否實施續(xù)建，其出發(fā)點應該以續(xù)建是否符合破產財產價值最大化為判斷標準，即是否有利于債權人實現(xiàn)更大比例的債權清償。為此，管理人應做好續(xù)建的成本效益分析。在登峰系破產案件中，管理人作了如下續(xù)建可行性論證：

首先，續(xù)建所需資金的測算。委托專業(yè)的房地產造價咨詢機構，對續(xù)建資金進行測算。需要特別指出的是，對于爛尾項目續(xù)建的資金測算，不能僅僅以原先項目開發(fā)總概算減去已經(jīng)投入資金來確定，而要特別考慮因為項目爛尾而需額外支出的費用。比如，部分爛尾項目的水電管線等因多年爛尾而疏于維修保養(yǎng)，可能需要維修或者全部更換，這將比新建水電管線所需的資金量還大。再比如，隨著消防等建設標準逐年提高，原先項目的消防設計可能不符合現(xiàn)在的消防驗收標準，為了驗收達標，不得不變更相關設計，為此可能增加巨大的資金。

其次，續(xù)建產出的預估。委托專業(yè)房地產評估機構對爛尾項目中未銷售的房產價值進行評估。其中，管理人應盡量將可處置的資產納入評估范圍，防止遺漏，如獨立車位，滿足強制性要求的物業(yè)配套用房之外的可處置面積等。

二、規(guī)范續(xù)建決策的審批程序

管理人實施續(xù)建，作為破產案件中的一個重大事項，程序上將直接影響破產案件進展，實體上可能影響眾多債權人的利益，所以管理人決定續(xù)建前，需要辦理相關決策審批程序。

最為有效的方式是提請債權人會議表決。管理人實施續(xù)建，從性質上既可被認定為是“決定繼續(xù)或者停止債務人的營業(yè)”或“通過債務人財產的管理方案”，也可以被認定為是“人民法院認為應當由債權人會議行使的其他職權”。不論上述哪種事項，均屬于《企業(yè)破產法》第六十一條規(guī)定的債權人會議的職權范疇。故提請債權人會議表決是最為穩(wěn)妥和有效的方式。

但是如果因為客觀原因，無法召開債權人會議表決，退而求其次，根據(jù)《企業(yè)破產法》第六十九條的規(guī)定，管理人應該向債權人委員會報告。對于未設立債權人委員會的，管理人實施續(xù)建前應當及時報告人民法院，建議由人民法院作出書面批復。

三、充分論證續(xù)建資金來源

關于續(xù)建資金的來源。由于房地產企業(yè)破產的一個重大原因就是資金鏈斷裂，所以續(xù)建資金的籌集，是管理人面臨的重大難題。實踐中，根據(jù)不同的案件情況，主要存在以下的籌資模式：購房者集資、政府墊資、管理人以律師事務所的名義向銀行借款、管理人預售部分房產籌資、公益?zhèn)谫Y等。

關于續(xù)建資金的法律屬性。除了購房者集資自救外，管理人其他方式的籌資，其性質均為破產企業(yè)對外借款，需要破產企業(yè)通過未來房產銷售收入予以償還。但由于破產法對破產企業(yè)償債具有明確的法律規(guī)定，故該債務的性質界定將嚴重影響清償?shù)捻樜弧嵺`中，一般將續(xù)建資金的借款作為共益?zhèn)鶆照J定，優(yōu)先于破產債權予以支付，主要理由有以下幾點：一是實施爛尾項目的續(xù)建，屬于破產企業(yè)繼續(xù)營業(yè)范圍，符合《企業(yè)破產法》第四十二條關于共益?zhèn)鶆找?guī)定的第四項，即“為債務人繼續(xù)營業(yè)而應支付的勞動報酬和社會保險費用以及由此產生的其他債務”；二是續(xù)建資金的借款行為，發(fā)生在法院受理破產案件之后，且續(xù)建資金將嚴格專項用于爛尾項目續(xù)建；三是續(xù)建的目的是為了全體債權人利益的最大化；四是以共益?zhèn)鶆斩ㄐ?，有利于消除出借方的顧慮，否則破產企業(yè)融資難的問題無法得到根本的解決。

當然，如果破產企業(yè)完全喪失融資能力，特別是管理人無法通過續(xù)建出售資產實現(xiàn)資金回籠的，如破產企業(yè)已經(jīng)將房產全部或大部分預售，剩余資產價值不足以覆蓋續(xù)建成本的，則管理人不得不征求廣大購房者的意見，并要求購房者自行集資續(xù)建費用。因為此時管理人實施續(xù)建，續(xù)建完成后破產企業(yè)并無額外收益，僅由購房者享受了續(xù)建成果，對其他債權人并無益處，故此時管理人實施借款行為，不符合共益?zhèn)鶆赵O立的初衷。這也可以反向證明，管理人實施續(xù)建行為，必須以全體債權人利益最大化為初衷，因此續(xù)建資金的借款其性質屬于共益?zhèn)鶆铡?/p>

四、穩(wěn)妥選擇續(xù)建單位

管理人自身并非房地產開發(fā)企業(yè)，不具備實施房地產開發(fā)的資質，故即使管理人實施續(xù)建，開發(fā)主體仍沿用進入破產程序的房地產企業(yè)，這一點毋庸置疑。但對于續(xù)建的具體實施單位，包括勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位等，卻存在沿用原先單位或者重新選擇的區(qū)別。

根據(jù)我們辦理的登峰系破產案的實踐，我們較為傾向由原先單位實施續(xù)建，主要理由如下：

(1) 可以減少重新選擇實施單位需要的招投標程序，簡化續(xù)建流程；

(2) 減少原先單位的阻力，順利實施續(xù)建。由于爛尾項目的續(xù)建，管理人是有資金保障的，且作為共益?zhèn)鶆罩苯又Ц?，不存在費用拖欠的問題，故續(xù)建項目存在一定的利潤空間，對原先單位有一定的利好，如果不同意由其實施續(xù)建，其可能采取不移交前期項目資料、不配合竣工驗收、拒絕項目現(xiàn)場交接等方式阻撓；

(3) 爛尾項目一般均存在對原先單位款項的拖欠，故原先單位也是破產企業(yè)的債權人，特別是施工單位的工程款債權還具有優(yōu)先性，所以續(xù)建對原先單位具有直接的利害關系，原先單位也可能是續(xù)建的直接受益者，這也將增加原先單位做好續(xù)建工作的積極性和自覺性；

(4) 由原先單位實施續(xù)建，可以保證續(xù)建前后工程的連貫性，充分發(fā)揮原先單位對項目情況熟悉的優(yōu)勢，且如果項目產生質量問題，責任主體較為明確，不需要區(qū)分續(xù)建前后不同主體予以區(qū)別對待。

當然，實踐中也可能存在特殊情況，比如因為房地產開發(fā)企業(yè)破產，其建設資金拖欠可能導致原先單位也進入破產境地，無法由原先單位實施續(xù)建。又比如，部分爛尾項目之所以出現(xiàn)爛尾，原先單位也可能存在一定的原因，如相關單位資質存在缺陷、挪用建設資金等。綜上，對于續(xù)建單位的選擇，兩種方式均存在各自的利弊，管理人需要根據(jù)案件實際情況，甄別確定。

五、有效分割爛尾項目續(xù)建工程施工界面

在爛尾項目續(xù)建過程中，對續(xù)建前后施工界面予以分割，具有重大的實踐意義：

(1) 如果續(xù)建前后實施單位不一致，施工界面的有效分割，是確定續(xù)建前后工程量和工程質量的主要依據(jù)，能有效避免工程款結算困難和工程質量責任主體不明的問題；

(2) 即使爛尾續(xù)建由原先單位實施，但由于原先拖欠的工程款性質為破產債權，續(xù)建的工程款性質為共益?zhèn)鶆?，在破產案件中的支付順位完全不一致，如不嚴格分割，極易造成混同或者重復計算。

為此，在登峰系破產案中，管理人在啟動爛尾續(xù)建前，委托了專業(yè)的審計機構，對已經(jīng)完成的工程量予以審計結算。如有必要，還建議另行委托專業(yè)的工程質量鑒定機構，對已經(jīng)完成的工程質量進行鑒定。

六、嚴格把好續(xù)建“三控”關

管理人實施爛尾續(xù)建，工作重點是把好“三控”，即對工程質量、施工進度和工程成本的控制。對于工程質量和施工進度的控制，管理人應該充分強化監(jiān)理單位的職責，同時有效調動破產房企留守高管人員的工作積極性，克服自身專業(yè)能力的不足。對于工程成本的控制，建議充分發(fā)揮第三方專業(yè)機構的力量，如在續(xù)建可行性論證階段，委托專業(yè)的造價咨詢機構對續(xù)建成本進行科學的測算，在續(xù)建實施過程中，委托專業(yè)的工程審計機構開展全方位的跟蹤審計，以有效控制續(xù)建成本。

七、多渠道探索續(xù)建完成后房產銷售

續(xù)建完成后，有效開展房產銷售，實現(xiàn)資金回籠是爛尾項目續(xù)建的目標。但是，由于目標房企已經(jīng)進入破產程序，特別是進入破產清算程序的房地產企業(yè)，其房產銷售的資質可能受到限制，如房管部門不再同意辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，稅務部門不再同意開具相關發(fā)票等，導致房地產企業(yè)無法實現(xiàn)自行銷售。

上述難題，在我們辦理的登峰系破產案中均實際發(fā)生過。實踐中，針對銷售資格瑕疵問題，管理人可采取司法拍賣的方式予以解決，即通過法院司法拍賣平臺出售房產，在拍賣成交后，申請法院出具司法裁定和協(xié)助執(zhí)行文書，要求不動產登記部門協(xié)助辦理產權過戶手續(xù)。針對破產房企無法開具發(fā)票的問題，管理人通過府院聯(lián)動機制，申請稅務部門同意以完稅憑證替代發(fā)票的方式予以解決。