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各位北京市律師協(xié)會同仁，大家晚上好。應(yīng)協(xié)會的統(tǒng)一安排，有關(guān)《民法典》的分享今天進(jìn)入了這一講，該講主要內(nèi)容是《民法典》合同編物業(yè)服務(wù)合同條款解讀。本次《民法典》在草擬過程中把物業(yè)服務(wù)合同作為典型的列明合同納入《民法典》，這是過去所沒有的，過去合同法中沒有物業(yè)服務(wù)合同這一列明合同，《民法典》中是新增的，而且涉及到的條款數(shù)量也比較大，所以我們今天用兩個小時把《民法典》合同編物業(yè)服務(wù)合同這一章的條款逐步來解讀一下。

我們今天的分享大致分三個部分。第一個部分是章節(jié)綜述，該部分主要是跟大家介紹一下《民法典》的主要結(jié)構(gòu)以及物業(yè)服務(wù)合同在《民法典》中的位置，為大家確立一個整體概念以便后期解讀；第二個部分是條款詳解；第三個部分是對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的影響。

第一章 《民法典》第三編合同編共有三個分編，第一分編對應(yīng)第1-8章，即第463-594條；第二分編對應(yīng)第9-27章，即695-978條；第三分編對應(yīng)第28-29章，即979-988條。第一編相當(dāng)于合同法的總則部分；第二分編是典型合同，即過去所說的列名合同，本編一共二十七章，其中第二十四章——物業(yè)服務(wù)合同，這是第一次被納入典型合同中，大家需要關(guān)注。而且物業(yè)服務(wù)合同處于委托合同之后，行紀(jì)合同、中介合同之前，過去合同法上委托合同、行紀(jì)合同、居間合同是挨著的，從《民法典》這個排列順序上看，可以說物業(yè)服務(wù)合同有委托合同的性質(zhì)，但其又不僅僅是委托合同，否則就不用單獨列為一章了，只能說物業(yè)服務(wù)合同整體上與委托合同有趨同的部分。第三分編是準(zhǔn)合同，無因管理和不當(dāng)?shù)美?/span>

現(xiàn)在我們來看物業(yè)服務(wù)合同這一章的主要內(nèi)容。

該條有兩款，第一款是對物業(yè)服務(wù)合同的定義，實際上也是對物業(yè)服務(wù)的定義。過去對物業(yè)服務(wù)的定義用的是《物業(yè)管理條例》第二條，現(xiàn)在我們可以依據(jù)《民法典》。另外從這一款中看出，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容涉及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和秩序管理三個大類，與《物業(yè)管理條例》中的規(guī)定是一致的。還需關(guān)注的一點是物業(yè)服務(wù)人的定義，這一定義是第一次提出的，過去我們在《物業(yè)管理條例》上用的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，該條款中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人，其他管理人包括非企業(yè)性管理人，目前北京存在這種形式，還有一種是業(yè)主組織自管，所以物業(yè)服務(wù)人的范圍比過去更大。這里面還有一個定義，大家可能感覺到跟之前不太一樣，就是第一款的“物業(yè)服務(wù)區(qū)域”，過去我們常叫“物業(yè)管理區(qū)域”，“物業(yè)管理區(qū)域”是《物業(yè)管理條例》中的名詞，這次《民法典》稱為“物業(yè)服務(wù)區(qū)域”。另外就是“物業(yè)費”，這個稱呼是大家習(xí)慣的一個說法，全稱實際上是“物業(yè)服務(wù)費”，因為物業(yè)實際上是關(guān)于不動產(chǎn)的一個名詞，那么涉及到不動產(chǎn)的費用有很多，因此應(yīng)該稱“物業(yè)服務(wù)費”或者“物業(yè)管理費”。所以第九百三十七條主要就是做了兩個定義，一個是物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)合同，一個是物業(yè)服務(wù)人。

合同法總則部分和《民法典》合同編的第一分編列明了合同的主要內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)合同既然在合同法、合同編的范圍之內(nèi)，它的整個體例結(jié)構(gòu)應(yīng)該符合合同編第一分編對于合同結(jié)構(gòu)的整個要求；另一方面，物業(yè)服務(wù)合同有其特殊的地方，本章把它的內(nèi)容中特殊的部分也列明了，常見的有服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法。但有一些是比較特殊的，包括維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用。物業(yè)服務(wù)期限也是物業(yè)服務(wù)合同中較為常見的，但服務(wù)交接是一個比較特殊的條款。所以本款共七項，有一些是服務(wù)合同中比較常見的，而有一些是只存在于物業(yè)服務(wù)合同中的。如果物業(yè)服務(wù)合同缺少這些內(nèi)容，那就是不完整的，所以在進(jìn)行合同審核時應(yīng)該清晰地把握整個物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，如果存在缺失部分，那這個物業(yè)服務(wù)合同可能就是不完整的，因此大家可以先從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行初步審核。

除了合同的一般內(nèi)容，還有一些補充內(nèi)容——物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。即物業(yè)服務(wù)合同中是可以有單方承諾的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般會在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)制度、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容的公示，這些內(nèi)容其實就構(gòu)成了對業(yè)主的服務(wù)承諾，如果這個服務(wù)承諾是有利于業(yè)主的，法律規(guī)定它當(dāng)然成為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，所以我們同行在給物業(yè)服務(wù)企業(yè)做顧問的過程中，應(yīng)該關(guān)注到物業(yè)服務(wù)人公開作出的服務(wù)承諾，是有可能成為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分的，當(dāng)然舉證責(zé)任在業(yè)主，是否要舉證的選擇權(quán)也是在業(yè)主，而是否作出承諾的決定權(quán)是在企業(yè)。所以我們不管是在為企業(yè)還是業(yè)主服務(wù)時，要知曉這一點，尤其是為業(yè)主服務(wù)時，要告知其一定保存好相應(yīng)的證據(jù)材料，任何公開作出的材料，都有可能成為有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，這個時候業(yè)主的權(quán)利是能夠被更大程度和范圍的保護(hù)的。

最后是物業(yè)服務(wù)合同的形式，應(yīng)該采用書面形式，即要式合同，這一點是不言而喻的。那么物業(yè)服務(wù)合同的示范性文本可能在今年下半年就會出來，北京市的住建房管部門和工商管理部門應(yīng)該能給出一個示范性條款。這個示范性條款是非強(qiáng)制性的，它只是給了大家一個合格的工作基礎(chǔ)，在這個基礎(chǔ)之上，對于一些強(qiáng)化性的內(nèi)容，還需要各位同行結(jié)合對該行業(yè)的理解、對客戶需求的把握來完成?！侗本┦新蓭焻f(xié)會律師辦理物業(yè)管理業(yè)務(wù)法律指引》其實有針對物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容的描述，大家可以參考。

本條只有一句話，也是比較受爭議的一句話。第一個問題，“依法”的指向是什么？《北京市物業(yè)管理條例》中對建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人有一些原則性描述，大家可以參考；第二個問題，從該條中可以看出，目前采用的還是建管分離的模式，開放商和物業(yè)服務(wù)人都在自己相應(yīng)的平臺上承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，只不過兩者具有關(guān)聯(lián)性；第三個問題是，“業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同”，這里面涉及到業(yè)主大會依法選聘，在《北京市物業(yè)管理條例》實施之后，業(yè)主大會也需要刻制公章，也就是今后在北京存在業(yè)主大會和業(yè)主委員會同時有公章的情況，那么這時業(yè)主委員會只是在執(zhí)行業(yè)主大會決議，簽約的時候不再使用業(yè)主委員會的印章，而是使用業(yè)主大會的印章，當(dāng)然在使用印章過程中一定要注意業(yè)主大會的決議范圍，如果超過了這個范圍，那么業(yè)主委員會就存在失職。剛才我們提到的物業(yè)服務(wù)合同中的內(nèi)容，如果在業(yè)主大會中沒有完全包括進(jìn)去的話，那么這個合同是簽不出來的。這要求業(yè)主委員會在組織召開業(yè)主大會過程中，對物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行表決時，是需要包括這些內(nèi)容的，而且要以書面形式簽訂。

這條規(guī)定與我們原來條例里面規(guī)定的不太一樣，該條強(qiáng)調(diào)的是“業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的”。一個合同有成立、生效、履行，如果物業(yè)服務(wù)合同成立了，但基于某些原因未生效，那么前期物業(yè)服務(wù)合同并未終止，這也意味著新的物業(yè)服務(wù)合同生效之前，原有的物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行。過去我們說一旦簽署了就可以更換、通知，但實際上成立和生效還是有區(qū)別的。比如我們之前在現(xiàn)實生活中碰到過有關(guān)的例子，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)公司，舊物業(yè)公司拒絕撤離，新物業(yè)公司無法進(jìn)場，一個物業(yè)服務(wù)合同的期限是三年，新合同的期限有三年，而舊物業(yè)公司一年半到兩年仍不走，這樣新物業(yè)合同就無法履行，期限都快要過了。這種情況下一般采取物業(yè)服務(wù)交接之日起，合同生效。但是這樣算也存在另外一個問題，不交接就不生效。《民法典》為了解決這樣的問題，實際上采用了倒推的方式——合同生效，前期合同才終止，有先有后，保證了權(quán)利的無縫對接，保障了業(yè)主的權(quán)利。

首先，該條規(guī)定和委托合同的法理是一致的；其次，有一些專項服務(wù)事項是必須轉(zhuǎn)委托的，比如消防、電梯、鍋爐，這些都是專業(yè)性很強(qiáng)的設(shè)施設(shè)備，需要委托給專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)組織來做，而且根據(jù)《特種設(shè)施設(shè)備法》的有關(guān)規(guī)定，這些特種設(shè)施設(shè)備是需要有資質(zhì)的單位來完成的；最后，物業(yè)服務(wù)人不得將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托，這類似于建筑工程中總包和分包的關(guān)系，原因在于物業(yè)服務(wù)人是要承擔(dān)最終責(zé)任的，這一項在《物業(yè)管理條例》中有規(guī)定，而且對其規(guī)定了處罰措施，按收取的物業(yè)費的一定比例進(jìn)行處罰，這個處罰比例是相當(dāng)高的。當(dāng)然目前我們經(jīng)常會看到有借一個大公司的殼去投標(biāo)，中標(biāo)之后自己搭建了項目團(tuán)隊去運作，這種情況不算整體轉(zhuǎn)包，算是承包的關(guān)系。

物業(yè)服務(wù)人首先要滿足的是物業(yè)服務(wù)合同的約定，但是對于合同中未約定的不意味著不承擔(dān)責(zé)任，因為物業(yè)本身具有使用性質(zhì)。比如土地的批準(zhǔn)使用，住宅70年，辦公50年，商業(yè)40年，這涉及到的就是使用性質(zhì)。因此， 這一款是物業(yè)服務(wù)人的職責(zé)，也是表達(dá)其專業(yè)能力的一種方式。該款還體現(xiàn)出物業(yè)服務(wù)人要承擔(dān)審慎的安全保障責(zé)任，該責(zé)任是法定的，也是物業(yè)服務(wù)人在履約過程中應(yīng)該承擔(dān)的。這里的“合理措施”應(yīng)該與物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用大體相當(dāng)。比如在一個經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，物業(yè)服務(wù)人的合理措施與甲級寫字樓或者星級酒店的合理措施要求是不同的。那么是不是說合理措施的要求不同，會導(dǎo)致業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全受保障的程度不同呢？客觀上確實可能有這樣的結(jié)果，但有一個基礎(chǔ)的前提要滿足，就是業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全是要從根本上被保障的，只是保障的方式、程度等是不一樣的。所以說這個“合理措施”主要看的還是結(jié)果，我們要關(guān)注的不只是成本高低，關(guān)鍵在于“合理”，是一個以果導(dǎo)因的過程。

第二款的“合理措施”不再是以果導(dǎo)因，因為它要求的安全性沒那么高，但是要有所行動。就“制止”來說，“制”容易，“止”很難，因為物業(yè)服務(wù)人沒有行政處罰權(quán)，那“止”不了怎么辦？就是后面說的——向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。對于這一條，大家可以在《民法典》的基礎(chǔ)上，參考《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，進(jìn)一步細(xì)化物業(yè)服務(wù)人的職責(zé)。

首先，關(guān)于“定期”，北京市目前要求在每年的3月31號以前公示上一年度的物業(yè)費的收支情況以及公共經(jīng)營的收支情況。對于履行情況的公示，一般是一年，實際工作中可能有業(yè)主要求是半年，這個是可以協(xié)商的。對于維修資金的公示，一定是動用一次就公示一次，不只是定期。“合理方式”目前主要有大廳公示、微信公眾號公示等，只要能將信息及時有效傳達(dá)給業(yè)主，都是可行的。不僅公示，還要報告，這是業(yè)主大會、業(yè)主委員會知情權(quán)的表現(xiàn)，相應(yīng)的材料由業(yè)主大會、業(yè)主委員會留存，所以這也適當(dāng)增加了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的留存責(zé)任。對于公示材料，我們要關(guān)注到政府給出的公示示范文本與財務(wù)的有關(guān)材料是存在差異的，需要多研究多總結(jié)，根據(jù)項目的不同情況作出合適的公示行為。

首先，物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù)不只是合同的約定，還可能是依據(jù)法律、法規(guī)或政策的規(guī)定。比如目前北京市對物業(yè)服務(wù)人垃圾分類的要求，就是地方立法規(guī)定的一項服務(wù)內(nèi)容。其次，物業(yè)服務(wù)是一項一對多的行為，是一項公共服務(wù)，因此業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費，相反當(dāng)某個業(yè)主未支付物業(yè)費時，物業(yè)服務(wù)人也不得基于此而拒絕提供服務(wù)。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)人可以催告業(yè)主在合理期限內(nèi)支付物業(yè)費這一項，應(yīng)明確這是物業(yè)服務(wù)人的一項選擇權(quán)，而不是其義務(wù)，并不是不催告就不能起訴。當(dāng)然在實際工作中，出于成本的考慮，物業(yè)服務(wù)人往往會先催告再采取訴訟或申請仲裁的形式。

第三款是一項原則性規(guī)定，應(yīng)該做廣義解讀，禁止的行為不限于該款明確列出的幾項。

本部分是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人的告知義務(wù)，實際生活中業(yè)主對其他業(yè)主的告知也很重要，有利于緩解業(yè)主之間有關(guān)相鄰權(quán)的矛盾。

第一款應(yīng)關(guān)注解聘的合理期間，即“提前六十日”或依據(jù)合同約定（本“合同”指的是業(yè)主與原物業(yè)服務(wù)人簽訂的合同），由此保障物業(yè)服務(wù)工作得以順暢交接。

第二款實際上是為物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立了一項權(quán)利，即委托方可以解除合同，但其應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，這也蘊含著委托合同的法理。但有一個問題是物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該找誰賠，用什么賠？首先，在訴訟上可以基于業(yè)主大會或業(yè)主委員會確定被告；其次，至于賠償款項，可從業(yè)主共同資金和共有經(jīng)營收益中獲得。當(dāng)然這個損失要進(jìn)行客觀認(rèn)證，不能漫天要價。

根據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，如果仍沿用原物業(yè)服務(wù)人的，可以不進(jìn)行招投標(biāo)。本條體現(xiàn)出《民法典》對合法性、合理性的關(guān)注與強(qiáng)調(diào)。

在實際生活中，我們經(jīng)常會遇到這種物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，但業(yè)主沒有進(jìn)行續(xù)聘或者另聘，原物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)象。過去我們依據(jù)“事實服務(wù)”來對其認(rèn)定，如今《民法典》明確規(guī)定原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限不定期，這給了大家一個法定的效力，增強(qiáng)了對雙方的約束。雖然合同繼續(xù)有效，但隨著情勢的變化或者政策的改變，原合同中的一些內(nèi)容可能確實需要進(jìn)行改變，這也是雙方可以進(jìn)行博弈的部分。另外，“隨時解除”不代表隨意解除，還是需要以業(yè)主共同決定的方式去解聘。該條類似于委托合同中對隨時解除的規(guī)定。

這個法定義務(wù)非常關(guān)鍵，現(xiàn)實中有關(guān)的爭議也很多。公共事務(wù)的管理容易因為個體的原因發(fā)生認(rèn)知上的混淆，業(yè)主共同決定的撤銷權(quán)訴訟應(yīng)該不影響現(xiàn)場交接。原因在于：第一，公共事務(wù)的管理不可能因為個體的原因而停止；第二，如果現(xiàn)場交接之后，事后業(yè)主共同決定被撤銷了，那么業(yè)主組織應(yīng)該對原來的物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)賠償責(zé)任。當(dāng)然，原物業(yè)服務(wù)人從現(xiàn)場退出之后，法院再去撤銷原來業(yè)主大會的決定的動力就不那么充分了，所以法院一般也不輕易判決撤銷。司法實踐中到底如何適用本條，還需要再看以后是如何進(jìn)行的。企業(yè)與業(yè)主之間還是需要相互制約的，企業(yè)錯了要承擔(dān)成本，業(yè)主錯了要承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任和賠償，這樣才能保證委托方和受托方之間的權(quán)利平衡。

新物業(yè)服務(wù)合同的生效到履行有一段時間，本條中的“接管”指的就是履行。新的物業(yè)服務(wù)合同成立并不影響原合同，新的物業(yè)服務(wù)合同生效，原合同終止，新的物業(yè)服務(wù)合同履行前，原物業(yè)服務(wù)人仍應(yīng)處理相應(yīng)事宜?？梢哉f這是一個無縫對接的鏈條設(shè)計，還是十分精妙的。

比如原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)用打官司來拖延時間，今后應(yīng)該不再有了，這不僅是因為《民法典》，還因為《北京市物業(yè)管理條例》，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)要是不撤離的話，不僅不能收物業(yè)費，還要被罰款。這樣能夠增加市場上對合同的可預(yù)期性。再比如業(yè)主欠繳或者拒繳物業(yè)費的，這種情形的處理已經(jīng)被《民法典》規(guī)定了具體的依據(jù)和后果，現(xiàn)在已經(jīng)有因為拒繳物業(yè)費而被列入失信人黑名單的了。

北京市高院下發(fā)有關(guān)物業(yè)糾紛的指導(dǎo)意見應(yīng)該還是十幾年前的事情，一直沒有變化過，最高人民法院關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)管理糾紛的兩個司法解釋應(yīng)該是在《物權(quán)法》頒布之后發(fā)布的，到現(xiàn)在也已經(jīng)十幾年了。本次《民法典》確立了很多有關(guān)物業(yè)的新的法律制度，這些新的法律制度可以供我們法院在司法裁判的實踐過程中運用。

《北京市物業(yè)管理條例》2020年3月27日頒布，2020年5月1日實施，目前剛實施不久，即使是到明年1月份《民法典》的實施，也才半年多的時間?！侗本┦形飿I(yè)管理》中有很多內(nèi)容是和《民法典》相競合的，但是不是會有進(jìn)一步的變化，比如《民法典》中對“不定期合同”等規(guī)定實際上就是打開了地方立法的空間，地方立法可以就這些內(nèi)容做出更具體的、行之有效的制度設(shè)計。所以說《民法典》中物業(yè)服務(wù)合同章中的規(guī)定對以后《北京市物業(yè)管理條例》等地方立法的修訂是會有一個很大的引導(dǎo)作用的。

以上我們對《民法典》物業(yè)服務(wù)合同章做了逐條的梳理和解讀。北京市目前有關(guān)物業(yè)糾紛的案件數(shù)量已經(jīng)多到了不可能單憑司法裁判的途徑來解決的地步，所以北京市目前也在推動有關(guān)物業(yè)糾紛的多元化處理機(jī)制，包括訴前、訴中調(diào)解，但是目前看來一方面缺少專業(yè)的人員，一方面缺少專業(yè)的工具，而《民法典》物業(yè)服務(wù)合同章即提供了工具，為各位同行以非訴方式解決物業(yè)糾紛提供了較好的依據(jù)和較大的空間。