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前言：

隨著結(jié)婚人數(shù)持續(xù)下降，同居關(guān)系所涉糾紛不斷增多，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（二）（征求意見稿）》亦關(guān)注到了“同居析產(chǎn)糾紛”的處理。

在法律角度，同居關(guān)系是指雙方雖未登記結(jié)婚，但與婚姻關(guān)系有著相似特征而形成的關(guān)系。同居關(guān)系并非法定身份關(guān)系，同居狀態(tài)無法定公示要件，不享有法律賦予夫妻的權(quán)利和義務(wù)，在同居期間獲得的財產(chǎn)并不當(dāng)然等同于夫妻共同財產(chǎn)。本文將聚焦同居期間取得房產(chǎn)的不同情形，對同居關(guān)系解除后房產(chǎn)的分割問題作出分析。

一、同居期間房產(chǎn)分割的司法裁判規(guī)則

1. 同居關(guān)系解除后，雙方通過協(xié)議分割房產(chǎn)的，協(xié)議應(yīng)屬有效

雙方解除同居關(guān)系時就財產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，在雙方真實意思表示且不違反法律強制性規(guī)定的情況下，即具有約束力，雙方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議內(nèi)容履行約定義務(wù)。

案例：(2017)京0105民初38642號

【裁判要旨】同居期間所得的財產(chǎn)，由當(dāng)事人協(xié)議處理，協(xié)議不成時，由人民法院判決。本案中，原告與被告簽訂的房產(chǎn)分割協(xié)議系雙方的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行協(xié)議項下之權(quán)利義務(wù)。關(guān)于補償款，根據(jù)房產(chǎn)分割協(xié)議約定雙方按50%比例進(jìn)行分割。

2．同居期間一方全額出資購房且登記在其名下的，同居關(guān)系解除時房產(chǎn)為出資方個人財產(chǎn)，對方無權(quán)分割

因同居關(guān)系并非法定身份關(guān)系，雙方共同生活期間，一方全額出資購房且房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其個人財產(chǎn)，同居關(guān)系解除時另一方無權(quán)分割。

3．同居期間一方全額出資購房但登記在對方名下的，同居關(guān)系解除時房產(chǎn)分割存在不同意見

對于同居期間一方購買但登記在另一方名下的房屋的歸屬，司法實踐中有不同的認(rèn)定觀點。有裁判觀點認(rèn)為出資方將房屋登記在對方名下是一種贈與行為，但根據(jù)《民法典》第658條第一款之規(guī)定，該贈與是以結(jié)婚為條件的附條件贈與，出資方可在關(guān)系解除后主張撤銷贈與。

不同裁判觀點則認(rèn)為此等情形下同居期間獲得的財產(chǎn)亦應(yīng)以共有處理。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第10條（已失效）“解除非法同居關(guān)系時，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產(chǎn)，按一般共有財產(chǎn)處理。”的立法精神與《民法典》第308條之規(guī)定“共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有”，法院應(yīng)綜合考慮房屋的出資來源、產(chǎn)權(quán)登記、居住等情況確定份額。 

案例一：(2021)京02民終2418號

【裁判要旨】程某與吳某戀愛期間，吳某將案涉房屋過戶給程某。就一般常理而言，房屋作為價值較大資產(chǎn)，所有權(quán)人對于房屋的處分會較為審慎，故綜合考量本案實際情況，一審法院認(rèn)定吳某將案涉房屋過戶給程某的行為暗含雙方將來締結(jié)婚姻或共同生活的美好愿望，系附條件贈與并無不當(dāng)。

案例二：(2022)魯0705民初552號

【裁判要旨】非婚同居關(guān)系期間，對于男女雙方各自取得的財產(chǎn)應(yīng)歸各自所有，對于共同購置的財產(chǎn)應(yīng)為共有財產(chǎn)。本案爭議房產(chǎn)雖系栗某出資購買，但產(chǎn)權(quán)登記在葉某名下，視為栗某同意與葉某共有。雙方現(xiàn)已結(jié)束同居關(guān)系，栗某要求分割爭議房產(chǎn)符合《民法典》第三百零三條的規(guī)定。因在本院多次調(diào)解過程中，雙方均不同意給對方折價款，法院以確定產(chǎn)權(quán)份額的方式予以分割。綜合考慮爭議房產(chǎn)由栗某出資購買，雙方婚生女由葉某撫養(yǎng)的實際情況，法院酌情確認(rèn)，爭議房產(chǎn)由栗某分得60%的份額，由葉某分得40%的份額。

案例三：(2022)滬0115民初12833號

【裁判要旨】民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。本案中，鮑某與鄭某形成同居關(guān)系。鮑某出于與鄭某共同生活、結(jié)婚的意愿，以自有資金全資購買系爭房屋，并將產(chǎn)權(quán)登記在鄭某一人名下。現(xiàn)雙方戀愛、同居關(guān)系結(jié)束，系爭房屋應(yīng)按一般共有財產(chǎn)處理，考慮房屋的出資來源、產(chǎn)權(quán)登記、居住、現(xiàn)值等情況，法院確認(rèn)系爭房屋產(chǎn)權(quán)歸鄭某所有，鄭某支付鮑某房屋折價款65萬元。

4．同居期間雙方對購房均有出資，房屋登記在一方或雙方名下的，同居關(guān)系解除時房產(chǎn)分割有約定的從約定，無約定的按出資比例或貢獻(xiàn)份額分割

根據(jù)《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》第44條關(guān)于同居關(guān)系解除后財產(chǎn)分割原則的規(guī)定，同居期間雙方就共同購入的房產(chǎn)歸屬有協(xié)議的，遵照其協(xié)議；沒有約定的，如果雙方購房款出資路徑清晰可查、沒有產(chǎn)生混同，以雙方出資比例確定各自份額。如果雙方財產(chǎn)發(fā)生嚴(yán)重混同，則該房產(chǎn)可能會被認(rèn)定為共同共有，但根據(jù)同居時間、各自貢獻(xiàn)、生活習(xí)慣等因素能認(rèn)定為按份共有財產(chǎn)的除外。

案例一：(2019)最高法民申44號

【裁判要旨】根據(jù)原審查明的事實，裴某與鄭某為同居關(guān)系，案涉房屋系在裴某與鄭某同居生活期間所購置，原審將該房屋作為二人共同財產(chǎn)予以分割，符合上述司法解釋的規(guī)定；鄭某名下存款亦形成于二人共同生活期間，原審考慮到二人長期同居生活的事實，認(rèn)定同居期間財產(chǎn)已經(jīng)混同，在無法區(qū)分份額的情況下作為共同共有財產(chǎn)予以分割亦無不當(dāng)。

案例二：(2022)京02民終8868號

【裁判要旨】本案的爭議焦點為對涉案房屋的歸屬及應(yīng)當(dāng)如何分配。根據(jù)已經(jīng)查明的事實，王某與李某于1999年至2021年處于同居關(guān)系。涉案房屋購買于2014年，系雙方在同居過程中購買所得，涉案房屋登記在李某名下。法院認(rèn)定涉案房屋為王某與李某共同共有，同時考慮雙方的貢獻(xiàn)及照顧婦女的原則，由王某分得涉案房屋60%份額，李某分得40%份額。 

案例三：(2021)京03民終10986號

【裁判要旨】本案為同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛，關(guān)鍵問題在于雙方同居期間財產(chǎn)是否存在混同。根據(jù)庭審查明的事實，白某與居某原系同居關(guān)系，法院結(jié)合雙方存在大量財產(chǎn)往來的事實狀況，認(rèn)定雙方在同居期間存在財產(chǎn)混同，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合雙方對于同居期間的財產(chǎn)并無約定的事實，將雙方在同居期間所得財產(chǎn)依照出資比例按份共有的原則予以處理是客觀公正的。

二、律師評析

結(jié)合上述案例，我們可以得出同居期間所購房產(chǎn)處理的裁判規(guī)則，即雙方有約定的從其約定，不能達(dá)成一致的，由人民法院依法進(jìn)行分割。若能夠查明出資比例則按照各自的出資額比例確認(rèn)；若雙方同居期間產(chǎn)生財產(chǎn)混同難以明確出資比例的，法院則根據(jù)案件的具體情況進(jìn)行判斷。

相較于婚姻關(guān)系，同居關(guān)系因更為自由而具有不穩(wěn)定性。對此，我們就同居期間產(chǎn)生的大額財產(chǎn)處置規(guī)劃提出如下建議：

在涉及較多財產(chǎn)時，同居雙方可訂立協(xié)議以明確財產(chǎn)歸屬，無論是經(jīng)濟上比較充裕的一方要保障自身的財產(chǎn)權(quán)益，還是經(jīng)濟上弱勢但在同居期間付出了多年情感和承擔(dān)了較多家務(wù)或“家庭責(zé)任”的一方，都應(yīng)當(dāng)坦然而明確地通過協(xié)商，確定各自在大額財產(chǎn)中所占的比例。

三、結(jié)語

同居關(guān)系已成為社會親密關(guān)系的重要構(gòu)成，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（二）（征求意見稿）》對于同居關(guān)系的規(guī)定亦反映法律對于社會變化所產(chǎn)生新的親密關(guān)系形態(tài)的包容和與時俱進(jìn)。同時，我們應(yīng)正確認(rèn)識同居關(guān)系存在的風(fēng)險，當(dāng)愛已成往事、當(dāng)雙方?jīng)Q定解除同居關(guān)系而引發(fā)財產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等法律問題時，能夠合理運用法律工具，維護(hù)自身的合法利益。