国产精品免费视频成人,午夜在线视频国产五月天,三级成人国产高清视频,人妻人公侵犯人妻小泽,日韩人妻丝袜中文字幕,日本五十路熟女视频,成人av激情在线观看,蜜桃成熟时4中文字幕免费,国产一区二区三区高清av

承上文（回顧上文），本文將繼續探討涉及房地產行業的執行異議之訴所涉法律爭議，即辦理了預告登記的不動產買受人、違法建筑權利人，以及征收、拆遷安置補償權利人能否排除強制執行。

上述三類主體對相關不動產享有的權利不是法律規定的物權，但又顯然不同于一般債權。其在執行異議之訴中較之消費者買受人/一般買受人地位如何，應該如何平衡其與申請執行人，尤其是抵押權人等優先權人的利益，并是本文希望研究的問題。

從歷史沿革來看，我國預告登記制度的設計初衷，是解決商品房銷售中預購人遭受的“一房數賣”風險，保全房屋預購人的購房預期利益[1]。《物權法》第二十條規定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法>若干問題的解釋(一)》（以下簡稱“《物權法解釋（一）》”）第四條進一步規定：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力”。

據此可知，“預告登記是一種連接發生物權變動原因與物權變動結果的過渡機制”[2]，具有將買受人的債權“物權化”的效果。預告登記人可以限制現實登記的權利人行使處分權，且這種限制具有對世性，不存在第三人善意取得的空間。強制執行措施本質上是申請執行人為實現自身的權益、借助公權力對財產進行的處分。故從預告登記制度的設計初衷來看，“有必要承認預告登記具有對抗人民法院執行程序中對標的物進行處分的效力”[3]。

我國相關司法解釋也采取此種立場，《執行異議和復議規定》第三十條明文規定，“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持”。即執行異議程序中，預告登記人可以要求停止處分；符合物權登記條件的，也可以要求排除執行。前述規定在執行異議之訴中亦可以參照適用。

考慮到，即便案外人享有的是所有權，若該權利在法院采取執行措施后方始取得，案外人也不能以此排除強制執行（參見本系列文章（八））。若在法院采取強制措施之后才進行預告登記，預告登記人也不能以此停止處分或排除執行，但人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的除外。

另外，《物權法解釋（一）》第五條規定，“買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除，或者預告登記的權利人放棄債權的，應當認定為物權法第二十條第二款所稱的‘債權消滅’”。據此，預告登記人排除執行還需符合預告登記人取得執行標的物的原因行為真實且合法有效這一條件。

但是，上述條件并未明文規定在《執行異議和復議規定》等法規中。

不動產物權雖作為整體權利，但仍可以區分為占有、使用、收益、處分等權能。而對于預告登記人，根據《物權法》及相關規定，其權利可以阻卻物權處分，但不能阻止現物權人對不動產的占有、使用、收益，也不能代替物權人行使其它轉化形態的權利如返還原物請求權（參見（2020）吉民再50號案件）。相應地，在對抗法院執行過程中，對于處分型的執行行為（如過戶、拍賣、變賣等），預告登記人有權提出異議也應得到支持；但對于非處分型的執行行為（如查封等），預告登記人權利的對抗性則有所減弱。

《執行異議和復議規定》第三十條的規定明確指出，受讓人對被查封的不動產提出停止處分的異議，只要該不動產已經辦理了預告登記，即可獲得人民法院支持；而受讓人對該不動產提出排除執行的異議的，則應視是否符合預告登記物權的取得條件而定。即只有當預告登記人可以一并請求變更登記，成為不動產真正的權利人時，才能排除強制執行。上述區分符合預售制度之本意，但實踐中可能引發爭議。

首先，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（以下簡稱“《民訴法解釋》”）第三百零五條規定：“案外人提起執行異議之訴,除符合民事訴訟法第一百一十九條規定外,還應當具備下列條件:……（二）有明確的排除對執行標的執行的訴訟請求”。而《執行異議和復議規定》區分的“停止處分的異議”和“排除執行的異議”，由于用語造成的歧義，容易產生“停止處分的異議”不屬于《民訴法解釋》規定的“排除對執行標的執行”的觀點，從而將此時的異議人（預告登記人）排除出提起執行異議之訴的范圍。實際上，應當厘清的是，“停止處分”是否屬于“排除執行”范疇，還是僅屬于“中止執行”？

其次，若由于被執行人的過錯，如未繳納稅款或土地出讓金等，房屋雖已經建成甚至預售，但仍然無法辦理初始登記。此時，預售登記人雖具有請求辦理物權登記的權利，但現實上不具有變更登記的條件。與此同時，由于存在預告登記，申請執行人也無法要求法院采取拍賣或其它處分措施。由此導致該不動產上，申請執行人、預告登記人、原物權人各方互相牽制，卻無人可以處分該不動產，導致各方權利均處于懸空狀態。

在最高人民法院審理的一起申請執行人執行異議之訴案件中【（2018）最高法民申5297號】，申請執行人為建設工程價款優先權人，案外人為預告登記人和買受人的雙重身份。該案中，案外人依據《執行異議和復議規定》第三十條規定的預告登記人權利，以及第二十八條、第二十九條規定的買受人權利提出執行異議，得到執行法院的支持。申請執行人提出執行異議之訴，要求恢復執行，并取得勝訴。

后預告登記人向最高院申請再審。法院最終認定，“如果受讓人能夠提出證據證明，其按照約定已經符合取得預告登記物權的條件，可以確定地取得不動產物權，人民法院對其異議請求應予支持，將相關執行措施予以解除，以利受讓人辦理物權登記。反之，則不應解除對該不動產的查封等執行措施。二審法院認定蘇幼華僅提交商品房買賣合同、預告登記證明、轉賬憑證的情形下，無法確定案涉房屋已經符合物權登記的條件，有事實依據，適用法律并無不當”。最終駁回了預告登記人的再審申請。

我們認為，最高法院在該案中的觀點，將預告登記制度的防御性特點，擴大解釋為需要預告登記人具備取得物權的確定性要求，似乎有擴大預告登記人義務之嫌，將本就因各種政策原因現實中難以實踐的預告登記制度，效力更加減弱，淪為“純粹法條上的權利”。由此推之，《執行異議和復議規定》區分停止處分和排除執行，理論上雖然合理，但實踐中可能徒增爭議，無法實現保護預告登記人之本意。

一般而言，預告登記人絕大多數應為不動產的買受人（排除讓與擔保等特殊情形）。司法實踐中，部分法院將預告登記人依據《執行異議和復議規定》第三十條的規定而享有的權利，亦稱為“物權期待權”。其與《執行異議和復議規定》第二十八條規定的消費者買受人、第二十九條規定的一般買受人的關系應該如何界定呢？

第一，從《執行異議和復議規定》的條款設置來看，第二十八條、第二十九條、第三十條規定的可以對抗強制執行的權利，形式上相互獨立，實質上存在權利遞進關系，由一般買受人到消費者買受人、再到預告登記人，權利位階應當逐步提高。辦理了預告登記的買受人，無需再考察是否符合買受人的是否支付價款、是否占有不動產、是否存在過錯等條件，都可以停止處分或排除執行。

第二，根據《物權法》的登記對抗主義，辦理了預告登記的買受人，可以優先于其它買受人，包括支付了全部價款和占有了不動產的消費者買受人，獲得不動產的所有權。預告登記人與消費者買受人發生權利沖突時（一房二賣），更保護預告登記人，雖更符合物權法規定，但卻難以保護消費者買受人的居住生存權。

由于消費者買受人可以通過執行異議之訴排除抵押權等優先權人的強制執行，預告登記人也可以優先于抵押權人和建設工程價款優先權人。

上述問題在處理預告登記人與抵押權人、建設工程優先受償權人之間的執行異議之訴糾紛中，可能具有現實意義。一般來說，不動產上不會同時存在預告登記和抵押權登記，預告登記和建設工程優先權更可能存在沖突。

對此，目前僅有《黑龍江省高級人民法院關于審理執行異議之訴案件若干問題的解答》（以下簡稱“《黑龍江高院解答》“）問題23明確，“以抵押權、建設工程價款優先受償權申請強制執行的，按照建設工程價款優先受償批復規定，預告登記權利人符合消費者物權期待權規定的，可以排除上述優先權的執行;預告登記權利人不符合消費者物權期待權規定的，不能僅以其辦理了預告登記為由排除上述優先權的執行”。即預告登記人必須同時符合消費者物權期待權的條件，才能排除優先權人的強制執行，如僅為一般買受人的預告登記，亦不能排除優先權人的執行。我們認為，這一思路更有利于平衡預告登記人和優先權人的利益。

《執行異議和復議規定》第三十條僅針對“受讓物權”的預告登記人，但《物權法》第二十條規定的預告登記，還包括預購人以其預購的房產辦理抵押權的預告登記，且在按揭購房時非常普遍。對此，包括最高人民法院在內的各級法院的裁判觀點較為一致，即當事人對房屋僅辦理了抵押權預告登記的，尚未享有抵押權，人民法院顯然可以采取強制執行措施，被執行財產上的抵押權預告登記并不具有阻卻人民法院強制執行的效力。（參見（2019）最高法民申1049號案件）

違法建筑的“先天違法性”，使得理論和實踐中對其的認識和研究嚴重不足。其權利歸屬有動產所有權說、不動產說、使用權說和占有說等不同觀點，莫衷一是。但是，《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部<關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》第二條明確：“執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時……不具備初始登記條件的，原則上進行現狀處置，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責”。即違法建筑也可以成為執行標的，則相關權利人也就可以提出執行異議之訴。

目前，對于違法建筑權利人能否排除強制執行的問題，法律中并無明文規定。僅部分地方法院在審理指南中明確了裁判思路。如江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（二）（以下簡稱“《江蘇高院審理指南（二）》）第19、20條認為[4]，應依法對是否許可執行或不予執行該執行標的作出裁判，但不得就違法建筑予以確權或判決案外人對此享有所有權。

經檢索，司法實踐中存在兩種不同的做法。一是對排除強制執行的請求予以審查，并認為不能以建造或使用為由認定案外人對違法建筑享有足以排除強制執行的權利。如江蘇省高級人民法院在（2018）蘇民終883號案件中認定，“人民法院不能通過判決使案涉無證房產合法化……藺樂樂不能系其所建為由阻卻執行。但執行法院在執行過程中，應對藺樂樂加蓋的第二層房屋進行單獨評估，并在處置的總價款中扣除相應部分交由藺樂樂”。（2017）最高法民申886號案件中法院也認為，“該涉案廠房未辦理立項、規劃許可審批等合法建造手續，屬違法建筑。因民事權益由法律規范確認和保護，權利主體所享有和獲取利益的范圍及限度由法律規定，所以法律保護的民事權益以合法為前提。邦邦公司與瑞捷公司簽訂的《房屋租賃合同》及政府相關部門對邦邦公司的行政處罰書，只能證明邦邦公司實際使用了涉案土地及其上廠房，不能以此認定邦邦公司就涉案土地上建造的5000平方米廠房享有合法的民事權益……邦邦公司就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益”。

但是，也有大量案例認為，確權問題是排除強制執行問題的先決條件，違法建筑的權屬問題不是民事訴訟的受案范圍，因此直接駁回案外人的異議請求。如山西省高級人民法院（2017）晉民終90號案中法院認定，“本案如需對李小平是否享有足以排除強制執行的民事權益進行確認，必然涉及訴爭廠房是否符合規劃和是否經合法批建，即是否屬于違法建筑的認定，而對違法建筑的認定不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，因此原判決認定事實基本清楚，但適用法律錯誤，依法應駁回李小平的起訴”。

相較而言，筆者更為贊同第一種做法，即法院應對于案外人排除執行的訴請應予以實質審查、獨立評價。因為在實務中的確存在雖無法做出確權裁判，但案外人的舉證足以證明權益存在，且權益足以阻卻執行的情形。此時如果法院認為無法確認其權屬就想當然的認為不能阻卻執行，有失偏頗。

對于被拆遷人、被征收人的權利是否對抗金錢債權甚至優先權強制執行，法律上并無明文規定。僅有地方法院對此做出了指導。如《浙江省高級人民法院審判監督庭關于印發<審理執行異議之訴案件疑難問題解答>的通知》問題11[5]、《黑龍江高院解答》問題31[6]、《江蘇高院審理指南（二）》第17、18條[7]等。三地方法院對此問題的態度總體一致，即在滿足一定條件的情況下，被拆遷人、被征收人作為案外人，有權排除針對安置補償房屋的強制執行，該條件包括：1.存在真實、合法、有效的拆遷補償安置協議或征收補償協議；2.協議中明確約定了回遷安置房屋的具體位置、用途，能夠明確指向執行標的物。《江蘇高院審理指南（二）》第17條還進一步明確，案外人是否實際占有房屋、是否支付房屋面積差價以及對未辦理房屋過戶是否存在過錯，均不影響其享有排除執行的權利。

另外，由于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規定，“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷安置補償協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以安置補償，如果拆遷人將該安置補償房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得安置補償房屋的，應予支持”。從該條規定可以看出，被拆遷人享有的是一種優先取得權。該條規定并未限制此種債權優先于購房者的何種權利，也即是說，僅從該條規定來看，即便購房者已經通過辦理產權登記而取得了所有權，此種債權也應當是優先的，更遑論尚未取得所有權的購房者房屋消費者物權期待權了。由于消費者物權期待權可以排除優先權人的強制執行，被拆遷人、被征收人的權利更應該具有類似效果。此規定也不違反保障居民生存權之本意。

對于上述推斷，司法實踐中給出了肯定評價。（2019）最高法民申6875號案件中法院認為，“拆遷安置戶以犧牲其對原房屋的居住權為代價來滿足城市建設等社會公共利益的需要，其對于安置房享有的拆遷利益亦關系到其基本的生存權利，據此，人民法院應認定拆遷安置戶對安置房享有的權利優先于抵押權人享有的抵押權。即作為拆遷安置戶的當事人對安置房享有足以排除強制執行的民事權益”。