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關于涉房地產執(zhí)行異議之訴中的特殊債權，上篇具體討論了產生于不動產出售、購買環(huán)節(jié)的物權期待權。而在不動產的建設中，承包人以其享有建設工程價款優(yōu)先受償權，亦存在主張排除強制執(zhí)行措施的情形。本篇將重點討論執(zhí)行異議之訴中涉及工程價款優(yōu)先受償權的相關問題。

一、執(zhí)行異議之訴語境下的承包人建設工程價款優(yōu)先受償權

1.承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權，實際基于其對發(fā)包人所享有的債權

就承包人工程價款的優(yōu)先受償權，《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“《合同法》”）第二百八十六條明確規(guī)定：“發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償”，即承包人對于建設工程折價或拍賣后的價款受償，具有法定優(yōu)先權。此外，《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號，以下簡稱“《工程款優(yōu)先權批復》”）第十七條：“與發(fā)包人訂立建設工程施工合同的承包人，根據合同法第二百八十六條規(guī)定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償的，人民法院應予支持”，亦強調了承包人有權就建設工程價款予以優(yōu)先受償。據此，法律通過賦予承包人建設工程價款優(yōu)先受償權，以保證其能獲得工程款，維護建筑企業(yè)、建筑工人的利益。

承包人雖對建設工程的折價款或拍賣款享有優(yōu)先受償權，但究其本質，該優(yōu)先權系基于承包人與發(fā)包人之間的建設工程施工合同，即承包人為發(fā)包人的債權人，但因其權益更值得保護，而具有了優(yōu)先地位。

因此，如被采取強制執(zhí)行措施的不動產系建筑工程，則該執(zhí)行行為將與承包人享有的建設工程價款優(yōu)先受償權產生一定沖突，進而產生執(zhí)行異議之訴的討論空間。

2.一般而言，承包人作為案外人，并不能以其享有建設工程價款優(yōu)先受償權而提出執(zhí)行異議之訴

執(zhí)行異議之訴中，足以排除強制執(zhí)行的權益范圍應為“所有權或者有其他足以阻止執(zhí)行標的轉讓、交付的實體權利”。通常地，債權人并非被執(zhí)行財產的實體權利人，不能就債務人財產的執(zhí)行提出異議、執(zhí)行異議之訴。承包人作為合同之債的債權人，優(yōu)先受償權范圍應限于該工程折價或者拍賣的價款，并不足以阻卻標的轉讓、交付。若被執(zhí)行的財產系案涉工程的折價、拍賣款，則承包人有權基于優(yōu)先權對該款項申請參與分配。

例如，對于無其他可執(zhí)行財產的發(fā)包人，其普通債權人已在執(zhí)行中要求法院拍賣案涉工程，承包人此時并不能以其享有優(yōu)先受償權而要求法院停止執(zhí)行，因其對執(zhí)行標的并不享有實體權利，而強制執(zhí)行行為亦未妨礙其權利的實現，故無法提起執(zhí)行異議之訴，但其可以在執(zhí)行分配中主張自己的優(yōu)先順位。

部分地方高院，就案外人能否基于建設工程價款優(yōu)先受償權提起執(zhí)行異議之訴進行了明確規(guī)定：

（1）《吉林高院解答（一）》問題22認為案外人“應當在執(zhí)行分配程序中主張優(yōu)先受償或者依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定主張權利”，案外人如提起執(zhí)行異議之訴，“人民法院應當不予受理，已經受理的裁定駁回起訴”。此外，吉林高院還提出，“如執(zhí)行法院作出的異議裁定否定案外人享有建設工程價款優(yōu)先受償權的，該案外人應當另行提起訴訟確認其建設工程價款優(yōu)先受償權。”

（2）《江蘇高院審理指南（三）》第34條同樣認為：“案外人以其對執(zhí)行標的物享有建設工程價款優(yōu)先受償權為由，提出執(zhí)行異議以及由此引發(fā)的執(zhí)行異議之訴，請求排除執(zhí)行的，適用《民事訴訟法》第二百二十五條規(guī)定進行審查，并裁定駁回其異議，告知其直接向執(zhí)行機構主張行使優(yōu)先受償權。被執(zhí)行人或其他債權人對其行使優(yōu)先受償權提出異議的，適用分配方案異議及執(zhí)行分配方案異議之訴程序處理。”

即吉林高院和江蘇高院均直接指出，案外人以其享有建設工程價款優(yōu)先受償權而提起執(zhí)行異議之訴，不予受理或裁定駁回。同時，案外人應在執(zhí)行分配中就價款主張優(yōu)先受償以行使權利。

司法實踐中，如（2017）最高法民申5098號案，最高院認為：“案外人執(zhí)行異議之訴的標的是案外人是否有權請求排除對執(zhí)行標的采取的強制執(zhí)行措施，而這一訴訟標的的基礎是案外人與被執(zhí)行人誰對該執(zhí)行標的享有實體權利。……優(yōu)先受償權是債權優(yōu)先得到清償的權利，這種權利不是所有權等實體權利，不能阻止執(zhí)行標的的轉讓、交付。……雖然建設工程價款優(yōu)先受償權不能阻止執(zhí)行標的的轉讓、交付，但并不影響執(zhí)行標的轉讓、交付獲得相應執(zhí)行價款后，案外人以享有法定優(yōu)先權為由請求參與執(zhí)行價款的分配。……主張建設工程價款優(yōu)先權的人，不能依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議；案外人不能以其對該建設工程享有優(yōu)先受償權為由提起執(zhí)行異議之訴要求停止執(zhí)行。”

綜上，案外人對被采取強制執(zhí)行措施的財產主張享有建設工程價款優(yōu)先受償的，一方面，因承包人的建設價款優(yōu)先受償權并非及于被執(zhí)行財產的實體權利，故不符合執(zhí)行異議之訴的起訴條件，無法通過該程序排除執(zhí)行；另一方面，價款受償之優(yōu)先劣后在執(zhí)行分配中能夠得到明確，即承包人存在執(zhí)行異議之訴以外的救濟途徑。

3.在部分例外情況下，應當允許承包人作為案外人以建設工程價款優(yōu)先受償權能夠提出執(zhí)行異議之訴

雖然建設工程價款優(yōu)先受償權人應在分配程序中主張權利，即根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》（以下簡稱“《民訴法解釋》”）第五百零八條第二款：“對人民法院查封、扣押、凍結的財產有優(yōu)先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權”作為有優(yōu)先權的債權人申請參與分配。

但是，因承包人的優(yōu)先受償權并無登記公示程序，往往需要通過訴訟予以明確，導致承包人在未獲得執(zhí)行依據的情況下，欲通過主張自己享有優(yōu)先權以直接進入分配程序，實際上存在困難。

例如，在前述（2017）最高法民申5098號案中，承包人就其與發(fā)包人之間達成的民事調解書申請法院強制執(zhí)行時，發(fā)現發(fā)包人已將建筑工程進行了抵押，且處于法院評估拍賣強制執(zhí)行過程中，承包人經歷了如下程序以尋求救濟：（1）承包人首先提出案外人執(zhí)行異議，請求停止拍賣，但被駁回異議申請；（2）承包人遂提起案外人執(zhí)行異議之訴，但被該院以其要求確認工程價款優(yōu)先權不屬于執(zhí)行異議之訴受理范圍為由裁定駁回起訴；（3）承包人上訴，但被二審法院天津市高級人民法院裁定駁回并維持原裁定；（4）后承包人以二審法院的裁定和相關證據材料向執(zhí)行法院遞交參與執(zhí)行拍賣款分配優(yōu)先受償申請書，但被告知該裁定不能作為申請優(yōu)先受償工程欠款的法律依據；（5）承包人就二審法院的裁定向最高院申請再審，被駁回。

總之，承包人起初未進入分配程序中，又無法于執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴中要求停止執(zhí)行，同時最高院依舊認為其應通過申請參與分配獲得救濟。然而，在此過程中，因執(zhí)行并未停止，故即使執(zhí)行法院認可最高院的裁定，被執(zhí)行財產極可能已被執(zhí)行并分配完畢。

據此，對于未經確權的承包人，一方面，實踐中其可能并無法根據《民訴法解釋》第五百零八條第二款而直接申請參與分配；另一方面，其因無執(zhí)行依據亦不能根據《民訴法解釋》第五百零八條第一款，“被執(zhí)行人為公民或者其他組織，在執(zhí)行程序開始后，被執(zhí)行人的其他已經取得執(zhí)行依據的債權人發(fā)現被執(zhí)行人的財產不能清償所有債權的，可以向人民法院申請參與分配”以普通債權人的身份進入分配程序。故而，承包人最終可能甚至自始不能參與分配，自然無法提出分配方案異議與執(zhí)行分配方案異議之訴，其優(yōu)先權將面臨無法實現的風險。因此，對于此種情形下該較為特殊債權如何保護？

如前所述，目前地方高院的意見，并未就建設工程價款優(yōu)先受償權進行該種情況下的具體討論，而是全部“一刀切”地認為不予受理、受理即裁定駁回或不予支持。此外，最高院《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號，以下簡稱“《九民紀要》”）亦未涉及此問題。

然而，在2019年11月29日最高院公布的《關于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》的向社會公開征求意見稿（以下簡稱“《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿”）中，第十六條的方案一，卻關注到了建設工程價款優(yōu)先受償權有可能受到損害的情形，并“首次”提出允許承包人就此提起執(zhí)行異議之訴。

方案一規(guī)定，原則上案外人以其對執(zhí)行標的享有建設工程價款優(yōu)先受償權為由，提起執(zhí)行異議之訴請求排除強制執(zhí)行的，人民法院不予受理。……但是，“案外人尚未取得執(zhí)行依據且對其是否享有優(yōu)先受償權存在爭議，或者強制執(zhí)行可能導致優(yōu)先受償權受到其他實質性損害，案外人以其享有優(yōu)先受償權為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強制執(zhí)行的，人民法院應予受理”。即方案一認為，對于案外人優(yōu)先受償權的審理，可以通過執(zhí)行異議之訴一并進行審理予以明確。而與之相對的方案二，就是刪去了方案一中的但書中允許提起執(zhí)行異議之訴的部分。

該司法解釋征求意見稿在方案上的搖擺，也體現了最高人民法院對于執(zhí)行異議之訴中融入其他請求的暫不明晰的態(tài)度。諸如征求意見稿第六條融入的給付請求，以及本條方案一的建設工程優(yōu)先權的審理請求，均在一定程度上擴大了執(zhí)行異議之訴的審理范圍。

同時，該方案對于“強制執(zhí)行可能導致優(yōu)先受償權受到其他實質性損害”并未單獨作出說明，故對于案渉房產的非變現性處置（如以物抵債、過戶等），均會使承包人的優(yōu)先受償權淪為虛無，此時承包人又該如何行使優(yōu)先權？是否屬于受到實質性損害的情形？是否允許承包人通過提起執(zhí)行異議之訴以獲得救濟等仍未明確。

因此，為避免承包人的優(yōu)先受償權落空，在部分特殊情況下，應允許承包人提起案外人執(zhí)行異議之訴，并兼以審查優(yōu)先受償權是否成立，有利于保護其權益。

然而，需要注意的是，承包人在執(zhí)行異議之訴中主張建設價款優(yōu)先受償權，首先，其訴求并非排除強制執(zhí)行，而應是明確優(yōu)先權的同時中止執(zhí)行；其次，即使承包人確有優(yōu)先受償權，其亦不能排除執(zhí)行。因為承包人所享有的權利僅及于被執(zhí)行財產的價款，而不針對不動產本身的權屬，因此其既不能排除對建筑工程的執(zhí)行，又無需排除該執(zhí)行，同時其亦需通過執(zhí)行獲得工程款。

簡言之，例外地允許承包人以建設工程價款優(yōu)先受償權提起案外人執(zhí)行異議之訴，實際上系名為執(zhí)行異議之訴，實為承包人的優(yōu)先受償權確認之訴，并同時幫助承包人中止正在進行的執(zhí)行措施，獲得參與分配的“入場券”。但是，雖然承包人于執(zhí)行異議之訴中保障了優(yōu)先權，卻與執(zhí)行異議之訴制度本身的價值有所出入，因其并非排除對執(zhí)行標的的執(zhí)行。

二、特殊權利之間的順位關系

對于建設工程而言，由于其尚未取得物權登記，因此，其上可能附著有多種的、具有一定優(yōu)先權屬性的權利，包括此前所述的買受人物權期待權（包括消費者買受人和一般買受人情形）、建設工程款優(yōu)先債權、在建工程抵押權等。上述權利雖然都具有一定的優(yōu)先性，但在具體行使中仍需甄別權利順位。

（一）根據相關法律規(guī)定推導所得順位

1.建設工程價款優(yōu)先受償權與商品房消費者物權期待權

《工程款優(yōu)先權批復》第二條：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”，即若案涉建筑工程系商品房且已出售，則商品房消費者的物權期待權優(yōu)先于承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權。

2.建設工程價款優(yōu)先受償權與抵押權

《工程款優(yōu)先權批復》第一條：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。”

綜上，依據《工程款優(yōu)先權批復》第一條、第二條，明確可知商品房消費者的物權期待權優(yōu)先于建設工程價款的優(yōu)先受償權，而后者又優(yōu)先于抵押權和其他債權。

但是，前述兩條所體現的“優(yōu)先”存在細微差別：

（1）“承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。”而“不得對抗”即表示如承包人以工程價款優(yōu)先受償權而申請執(zhí)行案涉房產，則商品房消費者可以其物權期待權提起執(zhí)行異議之訴，排除承包人所申請的強制執(zhí)行。《吉林高院解答（二）》問題23討論了這一情形，“金錢債權執(zhí)行中，承包人為實現工程價款對登記在房地產開發(fā)企業(yè)名下的不動產申請執(zhí)行，該不動產的受讓人可以提起案外人執(zhí)行異議之訴”。即商品房消費者的物權期待權的權益較之承包人的工程款優(yōu)先受償權，更值得法律予以專門保護。因商品房消費者的物權期待權保障的系公民的居住權、生存權，比承包人的工程價款受償問題更具有保護的迫切性。

（2）“應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定承包人就建設工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”《合同法》第二百八十六條規(guī)定了就建筑工程的折價與拍賣款，承包人具有優(yōu)先受償權。故此處的“優(yōu)先”明確指對于建筑工程價款的受償順序，即承包人優(yōu)于抵押權人和其他債權人。據此，在執(zhí)行異議之訴的語境下，承包人以工程款優(yōu)先受償權申請執(zhí)行時，一般而言抵押權人不應提起執(zhí)行異議之訴，而應直接在執(zhí)行分配程序中主張參與分配，此時抵押權人的受償順序自然劣后于承包人。但是，因判斷抵押權是否存在勢必涉及到實質審查，故應允許抵押權人就此提起執(zhí)行分配方案異議之訴或另行起訴確認其抵押權。而此時，因承包人的受償順位優(yōu)先于抵押權人，故抵押權人于執(zhí)行異議之訴中無法排除執(zhí)行。

因此，雖然“優(yōu)先”的性質本身略有區(qū)別，但將以上權利置于執(zhí)行異議之訴程序中，便可明確何者更受到法律的保護、更為優(yōu)先級。總之，商品房消費者的物權期待權＞建設工程價款優(yōu)先受償權＞抵押權＞一般債權。

3.建設工程價款優(yōu)先受償權與一般買受人物權期待權

顯而易見，前述關于權利優(yōu)先性排列的現有規(guī)定，并未涉及一般買受人的物權期待權。《工程款優(yōu)先權批復》第二條僅規(guī)定了購買“商品房”的“消費者”，而未提及非商品房消費者的一般買受人物權期待權。

而《九民紀要》第126條①強調了當被執(zhí)行不動產同時存在抵押權時，對于能夠排除抵押權人申請執(zhí)行的不動產買受人，應系符合《九民紀要》第125條規(guī)定情形的商品房消費者，買受人若系一般的房屋買賣合同的買受人，則不能排除抵押權人的執(zhí)行。據此，商品房消費者物權期待權優(yōu)先于抵押權，而抵押權人的權利仍優(yōu)先于一般買受人的物權期待權。

此外，《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿第十條方案一第二款：“商品房預售中，抵押權人申請執(zhí)行登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)建設主體名下但已銷售給前款規(guī)定的案外人的商品房，案外人提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強制執(zhí)行的，人民法院應予支持”，亦明確了商品房消費者物權期待權能夠排除抵押權人申請的執(zhí)行。

綜上所述，因抵押權優(yōu)先于一般買受人的物權期待權，結合抵押權與其他權利的關系，最終幾個權利的順位應為：商品房消費者的物權期待權＞建設工程價款優(yōu)先受償權＞抵押權＞一般買受人的物權期待權＞一般債權。

關于前述順位，系根據現有法律規(guī)定推導的結果，具有一定合理性。除抵押權外，商品房消費者的物權期待權、建設工程價款優(yōu)先受償權、一般買受人的物權期待權實際上均為債權，但由于存在不同程度上的特殊性，相較于一般債權均更具有值得保護的權益。

同時，各項特殊權利的價值不同，在能否達到排除強制執(zhí)行的程度上形成了差距。

首先，抵押權作為物權，本應依物權優(yōu)先于債權的原則，而能夠居于首位。但是，因承包人的建設工程價款問題涉及施工工人的基本勞工權益保障，同時該勞動實際已經物化于建設工程（不動產）本身，故法律賦予其優(yōu)先于抵押權的優(yōu)先性。

此外，商品房消費者的物權期待權，出于保障買受人的基本居住需求的考量，法律對于該權利給予更為強力的保護。

除了前述兩個例外，為了避免動搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則，其他權利均不再優(yōu)先于抵押權。據此，即使一般買受人也對被執(zhí)行房產產生了合理的物權期待利益，但因其購房本身并無需要專門保護的利益，故僅能比普通債權人有所優(yōu)先，而不能對抗抵押權人。故，“商品房消費者的物權期待權＞建設工程價款優(yōu)先受償權＞抵押權＞一般買受人的物權期待權＞一般債權”的順序一方面契合現有規(guī)定，另一方面基本符合各權利背后所維護的價值。

（二）司法實踐中所存在的順位

上述根據法律規(guī)定推導的權利順位，在司法實踐中，法院有著不同的認識和考量。

在（2019）京民終1222號等系列案中（類案共約288個，其中75個案件經過了二審審理，皆已做出生效判決，且各判決內容基本相同），抵押權人申請執(zhí)行被執(zhí)行人開發(fā)的房地產項目及相關土地使用權，購房人作為案外人提出執(zhí)行異議，執(zhí)行法院依據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》”）第二十九條的規(guī)定，裁定中止對涉案房屋的執(zhí)行。抵押權人遂提出執(zhí)行異議之訴，但法院駁回了其訴訟請求。

在該案執(zhí)行異議之訴中，二審法院北京市高級人民法院認為：“應當依據公平和誠實信用原則，結合個案實際情況綜合加以考量”，并從保護買受人的交易安全、抵押權人更有可能控制交易成本支出并承擔交易風險兩個角度，認為“開發(fā)商經抵押權人同意領取商品房預售證的情形，善意購房人的權利應當優(yōu)先于抵押權”。并且，還強調不能以抵押權設立在先認定購房人簽訂《商品房買賣合同》時為非善意。

即該案中，法院認為買受人的權利優(yōu)先于抵押權，且并未嚴格區(qū)分該等買受人是消費者買受人還是一般買受人。

司法實踐中，就買受人對被執(zhí)行不動產所享有的物權期待權，是否足以排除抵押權人的執(zhí)行，存在法院并不具體區(qū)分買受人是否符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八、二十九條所規(guī)定物權期待權條件的情形。

由該案可見，前述推導的優(yōu)先權規(guī)則，在實踐中仍需基于個案情況，而對當事人的主觀善意、何者更需要保護等進行整體衡量。尤其當買受人為善意自然人時（暫不區(qū)分是否符合消費者條件），較之能夠限制房屋出賣方的抵押權人，買受人掌控交易與抗風險的能力均更弱，即更需受到保護。據此，善意買受人的權利＞抵押權，與前述法律推導的結果并不完全一致。

時間上巧合的是，上述案件的二審裁判時間是2019年11月7日，《九民紀要》的發(fā)布和實施時間是一天后，即2019年11月8日。《九民紀要》第126條明確了商品房消費者買受人期待權優(yōu)于抵押權的規(guī)定，同時強調“但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規(guī)范現象為保護消費者生存權而作出的例外規(guī)定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。”

但是，因該案僅涉及善意買受人與抵押權人之間，故如此種情形下還同時存在承包人，而法律規(guī)定承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權亦優(yōu)先于抵押權，則善意買受人的權利與承包人的建設工程價款優(yōu)先受償權，均優(yōu)先于抵押權，但兩者之間何者更為優(yōu)先，暫無公開案例可循司法傾向意見。

綜上，關于買受人的物權期待權、建設工程價款優(yōu)先受償權與抵押權之間的優(yōu)先性，因法律并無直接規(guī)定，故不論從已有相關規(guī)定對其間順位進行推導，亦或基于個案予以價值判斷，均有其道理可言。當然，如此勢必會導致同案不同判的情形，因此仍需法律給出統(tǒng)一標準。

綜上所述，因承包人對被執(zhí)行人享有的權利系債權，但建設工程價款優(yōu)先受償權因其具有保障建筑工人權益的重要意義，故通常而言，承包人可通過申請參與分配或提起執(zhí)行分配方案異議及執(zhí)行分配方案異議之訴以行使權利，而不能通過執(zhí)行異議之訴來排除執(zhí)行。但在部分特殊情況下，為了避免承包人的優(yōu)先權無法實現，是否允許其提起執(zhí)行異議之訴以獲得救濟，仍無明確答案。

注釋

①《九民紀要》第126條：根據《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優(yōu)先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執(zhí)行登記在房地產開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規(guī)范現象為保護消費者生存權而作出的例外規(guī)定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。