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涉房地產(chǎn)執(zhí)行異議之訴在實(shí)踐中較為常見，因房地產(chǎn)本身價(jià)值高，易在被執(zhí)行人無可執(zhí)行的金錢時(shí)而被采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。在涉及房地產(chǎn)執(zhí)行中同時(shí)大量涉及房產(chǎn)預(yù)售、買賣的問題，造成了申請執(zhí)行人（債權(quán)人）、被執(zhí)行人（債務(wù)人、賣房人）、案外人（買房人）三方的利益博弈。

但由于我國房地產(chǎn)預(yù)售、登記制度的存在，在完成房屋初始登記或過戶登記前，買房人對案渉房屋并不享有物權(quán)法意義上的物權(quán)，僅對出賣一方享有合同債權(quán)。但債權(quán)平等彼此之間并無效力上的優(yōu)先劣后之分，故一般而言，若已有債權(quán)人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)申請執(zhí)行，作為案外人的債權(quán)人并不能基于其與被執(zhí)行人之間的普通債權(quán)排除前述執(zhí)行。

但是，房產(chǎn)除了作為一般財(cái)產(chǎn)外，還兼有保障公民基本生存權(quán)的屬性，如一味以物債兩分的法律觀點(diǎn)處理涉房產(chǎn)執(zhí)行異議，無法實(shí)現(xiàn)法律的社會效果。因此，在特定情況下，法律出于對某種利益的特殊保護(hù)而允許案外人的債權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行。本篇將對執(zhí)行異議之訴中涉及案外人“物權(quán)期待權(quán)”的現(xiàn)行規(guī)定展開具體分析。

一、保護(hù)物權(quán)期待權(quán)之必要性與重要性

1.何為“物權(quán)期待權(quán)”

我國現(xiàn)行法并未對不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)作出明確的界定，但該權(quán)利在實(shí)質(zhì)上受到了法律保護(hù)。

具體而言，“物權(quán)期待權(quán)”指符合特定條件的不動產(chǎn)買受人，因其已履行了不動產(chǎn)買賣合同中的大部分義務(wù)，故對將來能夠擁有該不動產(chǎn)所有權(quán)產(chǎn)生了合理期待，并據(jù)此享有一定權(quán)利。享有“物權(quán)期待權(quán)”的不動產(chǎn)買受人，可以通過執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴等法律程序來排除對特定不動產(chǎn)的執(zhí)行，以維護(hù)自身的權(quán)利。

2.物權(quán)期待權(quán)于立法上的歷史沿革

（1）《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》

不動產(chǎn)買受人享有物權(quán)期待權(quán)最早規(guī)定于2002年施行的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號，以下簡稱“《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》”）第二條，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！奔唇ㄖこ坛邪藢こ虄r(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，不能對抗已交付全部購房價(jià)款或大部分價(jià)款的不動產(chǎn)買受人。

從司法層面開始明確，對尚未辦理房產(chǎn)證件但支付了大部分購房款的買受人，對房屋所有權(quán)擁有期待利益的買受人進(jìn)行保護(hù)。

（2）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號，以下簡稱“《查扣凍規(guī)定》”）第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié);第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”

該條規(guī)定將買受人期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)要件，明確規(guī)定三項(xiàng)，即：（1）實(shí)際購買人已支付全部價(jià)款（2）實(shí)際占有（3）非因自己過錯未辦理過戶登記，則買受人可以排除法院對該房屋的強(qiáng)制措施。該條規(guī)定并未限于房產(chǎn)范圍，而是擴(kuò)大規(guī)定為所有需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)。從規(guī)定條文看，能否排除執(zhí)行法院主要考察價(jià)款支付是否完全，以及買受人未辦理過戶是否具有過錯兩方面。但對于買受人支付全部價(jià)款的要求，相對過于嚴(yán)格。

（3）《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

2015年，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號，以下簡稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）施行，進(jìn)一步規(guī)范了執(zhí)行異議的審查流程和標(biāo)準(zhǔn)，其中第二十八、二十九條進(jìn)一步規(guī)定了符合不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的情形。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?/span>

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般買受人的物權(quán)期待權(quán)，第二十九條規(guī)定了商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。即明確了不同性質(zhì)的不動產(chǎn)買受人，在滿足何種條件時(shí)，方可擁有這一能夠排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。使物權(quán)期待權(quán)得以被具化，更能受到切實(shí)的保護(hù)。下文將對前述兩種具體的物權(quán)期待權(quán)展開討論。

二、一般買受人的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)

（一）法律規(guī)定的歷史沿革

從《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條肇始，2015年至今5年期間內(nèi)，最高人民法院與各地高院不斷地基于司法實(shí)踐，將一般買受人物權(quán)期待權(quán)予以細(xì)化。自然，該規(guī)定的歷史沿革一定程度能夠反映實(shí)務(wù)中存在的問題，因此筆者對此進(jìn)行了梳理，具體如下：

1.《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條[1]針對的是商品房消費(fèi)者以外的一般買受人如何通過提起執(zhí)行異議保護(hù)自己的物權(quán)期待權(quán)，故所有類型的被執(zhí)行人均可適用。

對此，法律要求一般買受人應(yīng)在查封前，已簽訂合法有效的房屋買賣合同、已合法占有該不動產(chǎn)，并已支付全部房款且未辦理過戶并非其自身原因。上述四個條件均滿足，一般買受人才能被認(rèn)為具有物權(quán)期待權(quán)，足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

2.《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》

2019年11月8日，最高院發(fā)布了《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法〔2019〕254號，以下簡稱“《九民紀(jì)要》”），其中第127條[2]提出人民法院在審理案外人系商品房消費(fèi)者之外的一般買受人的執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，同時(shí)對符合能夠排除執(zhí)行的具體條件進(jìn)行了進(jìn)一步的解釋：

《九民紀(jì)要》對于實(shí)踐中最常出現(xiàn)分歧與爭議的條件：“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”進(jìn)行了明確——買受人存在過積極行為或有合理的客觀理由：“一般而言，買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件?！?/span>

3.《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開征求意見稿）

2019年11月29日，最高院公布了《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》的向社會公開征求意見稿（以下簡稱“《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿”），可見實(shí)踐中關(guān)于執(zhí)行異議之訴的問題確實(shí)亟需解決。

《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿第九條規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系該不動產(chǎn)買受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強(qiáng)制執(zhí)行，同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因案外人自身原因未辦理不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記。 案外人具有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或者向出賣人提出辦理過戶登記請求等積極行為；或者雖無上述積極行為，但未辦理過戶登記有合理客觀理由的，可以認(rèn)定為‘非因案外人自身原因’?！?/span>

顯而易見，本條第一款與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的具體條件基本相同，第二款則與《九民紀(jì)要》第127條對“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的理解一致。該意見稿雖然目前尚未生效，但在一定程度上反映了最高院的裁判傾向性意見。

4.地方法院關(guān)于執(zhí)行異議之訴中一般買受人物權(quán)期待權(quán)之規(guī)定

在《九民紀(jì)要》發(fā)布之前，部分地方高院頒布了關(guān)于執(zhí)行異議之訴的處理意見，就一般買受人物權(quán)期待權(quán)之問題，整體而言基本參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條，而早于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的地方（如《北京高院指導(dǎo)意見（試行）》）則依據(jù)《查扣凍規(guī)定》第十七條予以處理。筆者將各地法院規(guī)定中對《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條各項(xiàng)的補(bǔ)充解釋進(jìn)行匯總：

（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

《江蘇高院審理指南（二）》二、8[3]規(guī)定，“案外人與被執(zhí)行人在案涉不動產(chǎn)查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同。案外人雖然未與被執(zhí)行人簽訂書面的買賣合同，但雙方已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的，應(yīng)認(rèn)定其簽訂了書面合同。合同是否成立以及合法有效，應(yīng)根據(jù)《合同法》及其司法解釋、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定。”即江蘇高院對“書面合同”進(jìn)行了進(jìn)一步的解讀，當(dāng)案外人未與被執(zhí)行人簽訂書面買賣合同時(shí)，若雙方已辦理網(wǎng)簽亦可認(rèn)為其簽訂了書面合同。

（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)

關(guān)于如何認(rèn)定“合法占有”，各地法院關(guān)注較多，并對案外人應(yīng)提交何種證據(jù)以證明這一條件的成立展開了說明。

《江蘇高院審理指南（二）》二、8具體列舉了買受人可用于證明其在查封之前已經(jīng)合法占有該不動產(chǎn)的證據(jù)，主要包括（1）實(shí)際占有的證明：案涉不動產(chǎn)被查封之前實(shí)際形成的物業(yè)服務(wù)合同、交房證明、水電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)繳納憑證;（2）行使房屋收益權(quán)的證明：案外人與他人簽訂的有效租賃合同、租金收取憑證；（3）其他足以證明其已經(jīng)過交接實(shí)際接收或占有該房屋的證據(jù)。

《吉林高院解答（一）》問題17[4]分別對買受人“占有”與“合法”的審查進(jìn)行了具體的說明：

即“占有”應(yīng)根據(jù)買受人對不動產(chǎn)的支配和控制情況予以判斷，如買受人是否取得入戶門鑰匙、是否辦理了入住手續(xù)以及該買受人及其共同居住人是否交納了水、暖、電、氣及物業(yè)等費(fèi)用；并明確了買受人有證據(jù)證明其向他人以出租或出借等形式對不動產(chǎn)進(jìn)行了管理則可視為其已占有?！昂戏ā睉?yīng)從買受人占有的原因行為以及占有行為本身是否合法進(jìn)行評價(jià)，如買受人未經(jīng)出賣人同意擅自占有的，其對不動產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的控制，不屬于“合法”的占有。

《黑龍江高院解答》問題18[5]亦對“占有”的認(rèn)定進(jìn)行了明確：“占有不能存在權(quán)利瑕疵，既須有訂立有效的書面合同為前提，又須有其后合法的占有為延續(xù)。對占有的認(rèn)定，不能狹義理解僅為居住，如合法取得房屋鑰匙、辦理了交接手續(xù)、自己繳納水、電、物業(yè)費(fèi)等都應(yīng)視為已經(jīng)合法占有的重要依據(jù)。并且，不能僅因房屋尚未竣工驗(yàn)收即直接排除案外人的合法占有。”

《黑龍江高院解答》問題25[6]明確了“合法占有”的判斷標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，并且強(qiáng)調(diào)了不能僅因房屋尚未竣工驗(yàn)收就直接排除案外人的合法占有：“物權(quán)期待權(quán)規(guī)定的條件之一是買受人‘合法占有’。房屋是否竣工，可以輔助判斷、衡量買受人是否符合‘合法占有’這一條件。即在案涉房屋尚未竣工的情形下，如案涉房屋沒有交付,案外人亦未對案涉房屋合法、實(shí)際占有的，依照《查封扣押凍結(jié)規(guī)定》第十七條和《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，買受人無法以享有物權(quán)期待權(quán)為由排除執(zhí)行;但如案涉房屋雖未完成竣工備案，不具備合同中約定的交付條件，但案外人已取得了房屋鑰匙，并已對案涉房屋行使了使用和收益權(quán)利的，則可視為案外人完成了對案涉房屋的占有。在其他條件亦均滿足的情形下，能夠以享有物權(quán)期待權(quán)為由排除執(zhí)行?！?/span>

（3）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行

《黑龍江高院解答》問題18[7]認(rèn)為對這一條件的認(rèn)定可適度寬泛掌握，“除一次性付款、轉(zhuǎn)款、分期付款等現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬形式支付清結(jié)外，買受人已按合同約定支付部分價(jià)款且剩余價(jià)款已按人民法院要求交付執(zhí)行的”應(yīng)予以保護(hù)。

《江蘇高院審理指南（二）》二、8對用以證明的證據(jù)進(jìn)行了明確：即案外人應(yīng)提供其通過銀行轉(zhuǎn)賬形成的付款憑證來證明其已支付全部價(jià)款的，同時(shí)，僅提供開發(fā)商或出賣方出具的收據(jù)，或者主張購房款系現(xiàn)金交付而無其他證據(jù)證明，則不予支持。

（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記

對于這一條件實(shí)踐中普遍存在爭議，故各地高院對此均有所規(guī)定。

《吉林高院解答（一）》問題18列舉了三種具體的屬于買受人自身原因未辦理過戶登記的情形：（一）存在法律、政策上的登記障礙；（二）存在著如抵押權(quán)、共有等他人權(quán)利的登記障礙，而買受人未加以合理注意的；（三）已經(jīng)滿足了登記條件，而買受人未積極主張辦理登記的。

《黑龍江高院解答》問題18從主、客觀兩方面因素對未辦理過戶登記原因予以認(rèn)定：“主觀”考察買受人是否存在故意或過失而導(dǎo)致權(quán)屬變更登記不能，如為逃稅等而故意未辦理登記，沒有注意到他人設(shè)定的抵押或是政策限制等所造成的變更登記障礙等；“客觀”則考察是否存在基于登記機(jī)構(gòu)、出賣人及其它不歸屬買受人所能控制的原因而導(dǎo)致的辦理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用權(quán)證，出賣人不配合提供相關(guān)購房原始發(fā)票，標(biāo)的物系車庫、無法單獨(dú)辦理權(quán)屬證書，案涉房屋被法院查封無法過戶以及出賣人被采取刑事強(qiáng)制措施無法取得聯(lián)系等等。

《江蘇高院審理指南（二）》二、8從“非因其自身原因未辦理過戶登記手續(xù)”以及“系案外人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)”正反兩方面進(jìn)行了對應(yīng)情形的具體列舉：（1）案外人非因其自身原因未辦理過戶登記：①案外人未提起訴訟或仲裁行使物權(quán)登記請求權(quán)，或者未通過法院強(qiáng)制執(zhí)行完成物權(quán)變動登記手續(xù)的；②案外人作為被征收人，其所購房屋因政府征收安置調(diào)換經(jīng)濟(jì)適用房等原因未能辦理過戶登記手續(xù)的；③因登記機(jī)關(guān)未及時(shí)辦理、出賣人拒不協(xié)助以及辦理過戶登記存在客觀障礙的。（2）原則上應(yīng)認(rèn)定系案外人自身原因未辦理過戶登記：①案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道案涉房屋存在抵押等權(quán)利限制，案涉房屋無法辦理過戶登記的；②案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道因政策原因受到限購或限制流通轉(zhuǎn)讓等情形，案涉房屋無法辦理過戶登記的；③案外人對于符合辦理過戶登記條件的房屋無正當(dāng)理由，未在合理時(shí)間內(nèi)辦理過戶登記手續(xù)的。

《北京高院指導(dǎo)意見（試行）》第16條[8]雖系對《查扣凍規(guī)定》第十七條的解讀，但其“第三人對此沒有過錯”與本條含義較為一致，即案外人未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙等案外人意志以外的原因造成的。并同時(shí)明確在判斷這一條件時(shí)不宜過于嚴(yán)苛。

（二）法律規(guī)定的差異與分析

根據(jù)上文對于法規(guī)歷史沿革的梳理可知，迄今為止對于執(zhí)行異議之訴并無現(xiàn)行有效的法律規(guī)定，但關(guān)于執(zhí)行異議中的物權(quán)期待權(quán)存在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》這一明確的規(guī)定。

執(zhí)行異議之訴解決的是依法衡量何種權(quán)利更為優(yōu)先、更為迫切需要得到保護(hù)，故法律對符合了嚴(yán)苛條件的債權(quán)——物權(quán)期待權(quán)予以特殊保護(hù)，使其能夠排除執(zhí)行。

由上述相關(guān)規(guī)定可知，對于一般買受人物權(quán)期待權(quán)須滿足的4個條件中，有關(guān)合同、占有、付款等均為客觀事實(shí)要件，在判斷上雖然標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，但總體上趨同，而對于“非因案外人自身原因”這一點(diǎn)，屬于主觀判斷因素較多，自由裁量空間也較大，不論是最高院抑或地方高院均給予關(guān)注。

在最高院發(fā)布《九民紀(jì)要》和《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿之前，各地高院對于執(zhí)行異議之訴中涉及“非因案外人自身原因”的處理意見各有不同，同時(shí)地方高院與目前最高院之間的理解亦存在較大區(qū)別。具體而言：

1.最高人民法院

《九民紀(jì)要》作為最高院就民商事審判中的前沿疑難爭議問題討論決定的會議紀(jì)要，對于了解執(zhí)行異議之訴中法官的裁判思路以及其重點(diǎn)關(guān)注的問題，具有重要意義?！秷?zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿對于一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，與《九民紀(jì)要》基本一致。

《九民紀(jì)要》明確提出，實(shí)踐中，對于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條中規(guī)定的一般買受人應(yīng)滿足的前3個條件的理解，其實(shí)并無分歧，故對于其中容易出現(xiàn)分歧的第4個條件“非因案外人自身原因”進(jìn)行了具體解釋。《九民紀(jì)要》與《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿均表明“案外人具有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或者向出賣人提出辦理過戶登記請求等積極行為；或者雖無上述積極行為，但未辦理過戶登記有合理客觀理由的”便可予以認(rèn)定。然而，實(shí)際上何為“積極行為”、“合理的客觀理由”依舊難以界定。

雖如此，仍能從中體現(xiàn)出最高院對于“非因案外人自身原因”這一條件持有較為寬容的態(tài)度，即放寬了對一般買受人的限制，使其更有可能行使自己的物權(quán)期待權(quán)。

2.地方高院

對于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”這一條件，各地高院主要通過列舉具體的“買受人自身原因”之情形以反向明確何為“非因買受人自身原因”。簡而言之，從買受人對他人權(quán)利障礙的忽略、對政策限制的忽略、消極行使登記權(quán)利三方面進(jìn)行了具化。

關(guān)于對“非因買受人自身原因”的理解，地方高院的列舉排除式界定方法與最高院的直接解釋方法存在較大差異，對一般買受人能否滿足該條件的結(jié)果產(chǎn)生了影響。

顯然，依據(jù)最高院的解讀，一般買受人更易滿足這一條件，因其只要存在過積極行為或有合理客觀的理由即可；而按照地方高院的意見，一般買受人對于非因自身原因需承擔(dān)較嚴(yán)苛的證明責(zé)任，需逐一證明其未辦理并非因?yàn)榇嬖诜苫蛘呱系牡怯浾系K，亦不存在他人權(quán)利的登記障礙，同時(shí)還積極主張了辦理登記。總而言之，最高院關(guān)于這一條件的成就，并未再對一般買受人進(jìn)行苛刻的限制，盡可能地保障其物權(quán)期待權(quán)。

（三）司法實(shí)踐

筆者承辦過一起一般買受人基于物權(quán)期待權(quán)提起執(zhí)行異議之訴的案件，法院基于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條總結(jié)了爭議焦點(diǎn)：（1）案外人與被執(zhí)行人在法院查封前是否已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）案外人在法院查封之前是否已合法占有不動產(chǎn)；（3）案外人是否已支付全部價(jià)款，或已按照合同約定支付部分價(jià)款，并能夠按照人民法院要求將剩余價(jià)款交付執(zhí)行；（4）是否因案外人自身原因未辦理案涉不動產(chǎn)的過戶登記。

對于其中交付占有的事實(shí)，法院認(rèn)為根據(jù)案外人提交的交付通知書、交接清單、物業(yè)費(fèi)繳納憑據(jù)等證據(jù)，可以認(rèn)定已構(gòu)成占有事實(shí)。此外，關(guān)于爭議付款事實(shí)，案外人已按約定支付合同到期價(jià)款，而剩余約10%款項(xiàng)未付的原因，系付款條件未成就。對此，法院判決案外人將剩余房款交付執(zhí)行，則停止對案涉房屋的執(zhí)行。

由此可見，即使沒有地方高院的指導(dǎo)意見，司法實(shí)踐中對于執(zhí)行異議之訴一般買受人的物權(quán)期待權(quán)構(gòu)成，亦是參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條適用。

三、商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)

（一）法律規(guī)定的歷史沿革

同樣地，商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)亦最早明確規(guī)定于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》，最高院與各地高院對此相關(guān)規(guī)定具體如下：

1.《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條“買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議”，即針對商品房消費(fèi)者享有物權(quán)期待權(quán)的情形，而其中被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中第（二）項(xiàng)規(guī)定中，對于房屋進(jìn)行了“用于居住”、“買受人名下無其他用于居住的房屋”的兩項(xiàng)限制，從客觀上體現(xiàn)了本條僅對商品房消費(fèi)者居住權(quán)、生存權(quán)的保障，排除了其他用途商品房、非個人購買商品房、投資性商品房等情形。

2.《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》

《九民紀(jì)要》第125條[9]提出人民法院在審理案外人系商品房消費(fèi)者的執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，并對符合物權(quán)期待權(quán)的具體條件進(jìn)行了具體解釋。

《九民紀(jì)要》第125條重點(diǎn)探討了“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”、“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”如何理解的問題。

3.《最高人民法院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開征求意見稿）

《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿第10條[10]規(guī)定了商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。

對商品房消費(fèi)者基于物權(quán)期待權(quán)提起的執(zhí)行異議之訴，本條分成兩種方案進(jìn)行處理，方案一建立在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的基礎(chǔ)上，關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的構(gòu)成要件基本相同，新增內(nèi)容與《九民紀(jì)要》第125、126條的相關(guān)內(nèi)容一致；方案二與《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條完全一致。但關(guān)于上述兩個方案應(yīng)如何選擇適用，《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿并未具體說明。

4.地方法院關(guān)于執(zhí)行異議之訴中一般買受人物權(quán)期待權(quán)之規(guī)定

對于商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)，各地高院對所參照適用的《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的條件進(jìn)行了具體的闡述。

（1）“買受人”應(yīng)為消費(fèi)者

《吉林高院解答（一）》問題13[11]、《浙江高院解答（二）》問題10[12]、《黑龍江高院解答》問題19[13]對于“買受人”身份的把握進(jìn)行了明確的強(qiáng)調(diào)，即均認(rèn)為應(yīng)系商品房的“消費(fèi)者”，結(jié)合《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條的規(guī)定，即為生活居住而購買由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的商品房的個人，以實(shí)現(xiàn)保護(hù)相對弱勢的消費(fèi)者的生存利益的立法目的。據(jù)此，完全為投資經(jīng)營需要購買房屋、商鋪的購房戶和購買房屋的企事業(yè)單位不屬于消費(fèi)者，不屬于物權(quán)期待權(quán)的適格主體。

（2）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

合法有效的書面合同系為確保商品房消費(fèi)者與被執(zhí)行人之間存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，《北京高院指導(dǎo)意見（試行）》第16條、《浙江高院解答（二）》問題10均認(rèn)為對此應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查。

同時(shí)，《浙江高院解答（二）》問題10據(jù)此強(qiáng)調(diào)購買二手房、小產(chǎn)權(quán)房的不動產(chǎn)買受人則不符合該條件。因二手房所涉執(zhí)行中，被執(zhí)行人并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不符合商品房消費(fèi)者的主體要求；小產(chǎn)權(quán)房因其性質(zhì)之特殊而導(dǎo)致買賣合同的效力一般被認(rèn)定無效，故該買受人不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。

（3）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋

《黑龍江高院解答》問題19[14]對于如何認(rèn)定“用于居住”予以明確，即重點(diǎn)審查房屋具體用途，對買受人名下確無其他房屋，但所購房屋性質(zhì)為商住兩用的情形，則可認(rèn)定其為用于居住。

《吉林高院解答（一）》問題13對“名下無其他用于居住的房屋”有所補(bǔ)充，即買受人個人名下及其配偶、未成年子女名下均沒有其他用于生活居住的房屋時(shí)，當(dāng)然可認(rèn)為該買受人符合條件。但對于“且買受人的配偶、未成年子女名下均無其他用于居住的房屋”這一吉林高院自行添加的條件是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)的充分不必要條件，還是充要條件，其并未明確。

《江蘇高院審理指南（二）》二、9[15]則對這一條件進(jìn)行了具體的規(guī)定，即在案外人主張其名下無其他用于居住的房屋之外，若其同時(shí)滿足另外的三個關(guān)于其配偶、未成年子女名下房屋的條件，則應(yīng)支持其主張。

（4）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十

對于這一條件的認(rèn)定，地方法院并未進(jìn)行過多的討論。

《吉林高院解答（一）》問題16[16]提出實(shí)際支付價(jià)款不足百分之五十的情形如何處理，與《九民紀(jì)要》的觀點(diǎn)較為一致，即若商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，則可以認(rèn)為符合該條件。此外，吉林高院還明確了商品房消費(fèi)者以銀行按揭貸款方式支付了首付款，且銀行已經(jīng)發(fā)放相應(yīng)貸款，則應(yīng)視為其已經(jīng)支付了全部價(jià)款。

（二）法律規(guī)定的差異與分析

由上述相關(guān)規(guī)定可知，對于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)須滿足的3個條件中，最高院與地方法院均關(guān)注了“用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”這一點(diǎn)；但對于“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”的條件，除了吉林高院外，其他地方高院未予討論，而最高院在《九民紀(jì)要》中卻關(guān)注了這一問題。

1.所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋

（1）最高人民法院

對于如何理解“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”，最高院在《九民紀(jì)要》與《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿第10條方案一第一款第二項(xiàng)的觀點(diǎn)一致。

首先，對買受人名下無其他用于居住的房屋的范圍進(jìn)行了明確，即“在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)”，不能因消費(fèi)者在B省擁有一套住房便認(rèn)為其在A省的生存和居住已得到保證，如此其實(shí)更符合法律保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的根本目的——保護(hù)居民的生存權(quán)。

其次，關(guān)于“用于居住的房屋”的理解，提出“商品房消費(fèi)者名下雖然已有一套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的”（前為《九民紀(jì)要》的規(guī)定，《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿并未強(qiáng)調(diào)“面積上”）應(yīng)認(rèn)為符合該條件。即相較于之前的“買受人名下無其他用于居住的房屋”的要求，最高院放寬了這一條件，允許買受人名下已有一套房的特例存在。但其中第二套“（面積上）仍然屬于滿足基本居住需求”仍系一難以判斷與把握的標(biāo)準(zhǔn)，是否還應(yīng)針對個案差異考慮該消費(fèi)者家人數(shù)量等因素則需法官具體情況具體分析。

（2）地方高院

各地法院對于這一條件的理解有不同的側(cè)重點(diǎn)，總體而言，涉及買受人名下房屋的范圍與所購房屋的性質(zhì)。

就“買受人名下”無其他用于居住的房屋，吉林高院和江蘇高院認(rèn)為應(yīng)為案外人個人及其配偶、未成年子女的名下均沒有其他用于居住的房屋。一方面，前述對于“買受人名下”的理解實(shí)際上擴(kuò)大了“買受人”的范圍，對案外人能夠排除執(zhí)行的條件審查更為嚴(yán)格。另一方面，該規(guī)定仍出于對商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)價(jià)值本身的考量，即案外人及其配偶、未成年子女以家庭為單位，擁有一套用于居住的房屋即可保證其生存權(quán)。

然而，因《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條并未對“買受人”進(jìn)行如上界定，故司法實(shí)踐中存在不支持將“買受人”予以擴(kuò)大解釋的情形。例如，（2018）冀0431民初786號案中，法院認(rèn)為“對于王奇申請調(diào)取王高憲配偶名下房產(chǎn)的請求，本院認(rèn)為，王高憲已提供其本人名下房產(chǎn)信息登記，已符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，故對于王奇要求調(diào)取以上房產(chǎn)信息的請求，本院不予準(zhǔn)許”，即“買受人”不應(yīng)包括案外人的配偶。

綜上，地方法院對于買受人名下房屋范圍的理解與適用存在差異，對此最高院并未予以進(jìn)一步討論。筆者理解，就案外人應(yīng)否享有物權(quán)期待權(quán)，最高院將法官查明與裁量的重點(diǎn)落腳于“用于居住的房屋”，即所購第二套房屋仍用于滿足基本居住需求，這一需要進(jìn)行實(shí)質(zhì)判斷的條件上，而非對“買受人”進(jìn)行解釋。此外，如前所述，最高院已不再限制買受人個人名下僅能有一套房屋，自然不會限制至買受人整個家庭的名下僅能有一套房屋。

然而，若案外人配偶已有一套用于居住的房屋，且能夠滿足案外人家庭基本需求。此時(shí)，案外人所購商品房亦用于居住（如為了提高生活品質(zhì)），且其名下無其他用于居住的房屋。形式上，案外人已符合物權(quán)期待權(quán)的這一構(gòu)成條件；而實(shí)質(zhì)上，案外人所購商品房并非用于滿足基本生存需求。此種情形：（1）若依據(jù)最高院的《九民紀(jì)要》與《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿，則應(yīng)認(rèn)為案外人符合條件。但是，該情形顯然與商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)對于公民基本生存權(quán)保障的精神不符。（2）若依據(jù)吉林高院和江蘇高院的意見，案外人及其配偶被當(dāng)做一個整體予以考察，則前述情形中案外人不符合物權(quán)期待權(quán)的條件，卻符合物權(quán)期待權(quán)的價(jià)值導(dǎo)向。同時(shí)，以家庭為單位認(rèn)定買受人又過于嚴(yán)苛。

因此，對于“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”這一條件，實(shí)踐中仍可能存在爭議，《九民紀(jì)要》與《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿并未完全解決其中問題。

2.已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十

（1）最高人民法院

最高院在《九民紀(jì)要》中提出，“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)不一致。

這一規(guī)定是對于已付款情況的事實(shí)判斷，客觀上合同約定總價(jià)款的50%明確可知，但因?qū)徟袑?shí)踐中存在消費(fèi)者已支付的價(jià)款接近50%但又沒超過而導(dǎo)致的同案不同判情形，《九民紀(jì)要》表達(dá)最高院的態(tài)度，即如果已支付的價(jià)款接近于50%，并且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請執(zhí)行人或按照法院要求交付執(zhí)行，則可認(rèn)為符合規(guī)定。

（2）地方高院

對于這一條件的理解，地方高院中，僅吉林高院提出了意見，其對于實(shí)際支付價(jià)款不足百分之五十時(shí)的處理方式與前述《九民紀(jì)要》的基本一致。

此外，吉林高院還提出“商品房消費(fèi)者按照合同約定以銀行按揭貸款方式支付了首付款，而且銀行已經(jīng)發(fā)放相應(yīng)貸款的，應(yīng)當(dāng)視為其已經(jīng)支付了全部價(jià)款?！逼渌胤礁咴弘m然并無相關(guān)明文規(guī)定，但實(shí)踐中亦持上述觀點(diǎn)，例如（2017）蘇0508執(zhí)異9號案中，法院認(rèn)為：“案外人吳紹生、吳福花與海城公司訂有《商品房買賣合同》，涉案房屋雖登記在海城公司名下，但案外人已經(jīng)支付首付款，余款通過建設(shè)銀行按揭貸款，案外人吳紹生、吳福花已占有、使用該房屋。上述行為均發(fā)生在本院查封該房屋之前，且案外人貸款于2017年2月7日全部還清。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋系案外人所有，其提出的異議成立，足以阻止本院對涉案房屋的執(zhí)行。”

值得注意的是，實(shí)踐中，法院往往在買受人滿足了其他條件的情況下，才會要求其交付執(zhí)行剩余價(jià)款，故該條件能否成就一定程度上取決于是否存在有效的買賣合同、是否用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。

此外，雖然“接近50%”屬于法官自由裁量的空間，但至少明確了保護(hù)消費(fèi)者的生存權(quán)并不以刻板的“50%”這一數(shù)字去衡量，而應(yīng)從實(shí)際出發(fā)以維護(hù)這一規(guī)定的精神。

四、商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)與一般買受人的物權(quán)期待權(quán)的分野

1.法律規(guī)定的異同

商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)（第二十九條）與一般買受人的物權(quán)期待權(quán)（第二十八條）均系對不動產(chǎn)買受人能夠排除執(zhí)行的規(guī)定，但二者存在區(qū)別：

對于一般買受人，要求其在查封前已合法占有該不動產(chǎn)，且未辦理過戶并非其自身原因；而對于商品房消費(fèi)者而言，無需考慮這兩點(diǎn)，但應(yīng)判斷其所購商品房系用于居住且名下無其他用于居住的房屋。

此外，兩者均要求查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；且對已支付價(jià)款有要求，但一般買受人應(yīng)支付全部價(jià)款，商品房消費(fèi)者則僅需支付超過百分之五十即可。

2.二者存在差異的原因

由上文法律規(guī)定可見，法律對于商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)力度更強(qiáng)，而對一般買受人的物權(quán)期待權(quán)成就的條件更為苛刻。

因?yàn)閮烧唠m然保護(hù)的均系不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，但由于買受人的身份不同、購房情形不同，導(dǎo)致對其利益保護(hù)的程度存在差異。商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)旨在通過保護(hù)其未來的房屋所有權(quán)，以保障公民基本的生存權(quán)利與需求，具有更高的價(jià)值維護(hù)意義。而對于一般買受人，則依法保護(hù)其物權(quán)期待權(quán)本身即可保障其在此種情形下的權(quán)益，而物權(quán)期待權(quán)作為能夠排除執(zhí)行的特殊債權(quán)，須滿足嚴(yán)格的條件才能避免這一“特權(quán)”被濫用。

因此，一般買受人還須在查封前已合法占有、非因自身原因未辦理過戶的條件，從客觀與主觀上均體現(xiàn)出其對擁有該房屋所有權(quán)的期待之合理性與必然性。而商品房消費(fèi)者，因最終落腳于對其生存權(quán)的保護(hù)，法律對其是否享有物權(quán)期待權(quán)的考察重點(diǎn)則在于該房屋是否為居住所必須，如是，則法律可據(jù)此推定消費(fèi)者基于該房屋用于保證基本居住需求而產(chǎn)生了合理的期待利益，應(yīng)值得保護(hù)。

并且，法律對于兩者對已支付價(jià)款這一條件滿足的程度規(guī)定不同，一般買受人應(yīng)支付全部價(jià)款，商品房消費(fèi)者則僅需支付超過百分之五十即可。正是因?yàn)樯唐贩肯M(fèi)者的購房目的在于滿足生存需要，且作為自然人能夠一次性付清全部購房款的情況較少，分期付款下當(dāng)消費(fèi)者已支付超過房屋一半的價(jià)值時(shí)，當(dāng)然可以認(rèn)為其已對該房屋的所有權(quán)擁有期待。而對于一般買受人而言，一方面其購房并非用于滿足基本居住需求；另一方面，一般買受人并不僅為自然人，當(dāng)然也有可能系法人，因此對于付款并不必然存在困難，因此僅當(dāng)其支付了全部的購房款時(shí)，才能認(rèn)為其對該房屋產(chǎn)生了足夠的物權(quán)期待利益。

綜上，商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)相較于一般買受人的物權(quán)期待權(quán)，其應(yīng)滿足的條件更為容易，法律對背后蘊(yùn)含公民生存價(jià)值的這一物權(quán)期待權(quán)更為保護(hù)。

綜上所述，我國現(xiàn)行法并無關(guān)于執(zhí)行異議之訴中不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的直接規(guī)定，目前《九民紀(jì)要》與《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿的相關(guān)規(guī)定，系在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、二十九條的基礎(chǔ)上，對司法實(shí)踐中存在的焦點(diǎn)問題予以進(jìn)一步理解而形成。

對此，當(dāng)執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行異議就不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定如此類似時(shí)，是否會存在該問題在執(zhí)行異議中被審查、在執(zhí)行異議之訴中又被審查，而造成司法資源浪費(fèi)的情形？筆者認(rèn)為因物權(quán)期待權(quán)本身屬于特殊的存在，又涉及實(shí)體權(quán)利的判斷，執(zhí)行異議程序雖不能完全避免實(shí)質(zhì)審查，但從司法程序設(shè)計(jì)上考慮，執(zhí)行異議程序效率優(yōu)先、形式審查優(yōu)先、不應(yīng)以執(zhí)代審等因素，導(dǎo)致具體實(shí)體法律關(guān)系更依賴于審判程序——執(zhí)行異議之訴來進(jìn)行實(shí)體審理。同時(shí)為了保持法院整體裁判思路和司法導(dǎo)向的一致性，執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴在審查標(biāo)準(zhǔn)上也應(yīng)保持一致。

注釋

[1]《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

[2]《九民紀(jì)要》第127條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費(fèi)者之外的一般買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，請求排除執(zhí)行的，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；三是已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用此條款。

實(shí)踐中，對于該規(guī)定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件。

[3]《江蘇高院審理指南（二）》二、8：金錢債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，案外人以其享有物權(quán)期待權(quán)為由提出執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴的，應(yīng)依照《查扣凍規(guī)定》第十七條或者《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件進(jìn)行審查，具有下列情形的，應(yīng)予支持：

（1）案外人與被執(zhí)行人在案涉不動產(chǎn)查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同。案外人雖然未與被執(zhí)行人簽訂書面的買賣合同，但雙方已經(jīng)辦理網(wǎng)簽的，應(yīng)認(rèn)定其簽訂了書面合同。合同是否成立以及合法有效，應(yīng)根據(jù)《合同法》及其司法解釋、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定予以認(rèn)定。

（2）案外人在案涉不動產(chǎn)查封之前已經(jīng)實(shí)際占有該不動產(chǎn)。案外人提供了案涉不動產(chǎn)被查封之前實(shí)際形成的物業(yè)服務(wù)合同、交房證明、水電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)繳納憑證，或者案外人與他人簽訂的有效租賃合同、租金收取憑證，以及其他足以證明其已經(jīng)過交接實(shí)際接收或占有該房屋的證據(jù)的，可認(rèn)定其在查封之前已經(jīng)合法占有該不動產(chǎn)。

（3）案外人已經(jīng)支付全部價(jià)款。案外人主張其已支付全部價(jià)款的，應(yīng)提供其通過銀行轉(zhuǎn)賬形成的付款憑證。僅提供開發(fā)商或出賣方出具的收據(jù)，或者主張購房款系現(xiàn)金交付，且無其他證據(jù)證明其存在支付事實(shí)的，對其主張不予支持。

（4）案外人非因其自身原因未辦理過戶登記手續(xù)。

具有下列情形之一的，應(yīng)認(rèn)定非因案外人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)：

①案外人未提起訴訟或仲裁行使物權(quán)登記請求權(quán)，或者未通過法院強(qiáng)制執(zhí)行完成物權(quán)變動登記手續(xù)的；

②案外人作為被征收人，其所購房屋因政府征收安置調(diào)換經(jīng)濟(jì)適用房等原因未能辦理過戶登記手續(xù)的；

③因登記機(jī)關(guān)未及時(shí)辦理、出賣人拒不協(xié)助以及辦理過戶登記存在客觀障礙的。

具有以下情形之一的，原則上應(yīng)認(rèn)定系案外人自身原因未辦理過戶登記手續(xù)：

①案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道案涉房屋存在抵押等權(quán)利限制，案涉房屋無法辦理過戶登記的；

②案外人知道或者應(yīng)當(dāng)知道因政策原因受到限購或限制流通轉(zhuǎn)讓等情形，案涉房屋無法辦理過戶登記的；

③案外人對于符合辦理過戶登記條件的房屋無正當(dāng)理由，未在合理時(shí)間內(nèi)辦理過戶登記手續(xù)的。

[4]《吉林高院解答（一）》問題17：執(zhí)行異議之訴中，人民法院參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第二項(xiàng)規(guī)定的“合法占有”進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)從對占有的事實(shí)和行為兩方面進(jìn)行判斷：

（一）人民法院判斷買受人是否“占有”不動產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人對不動產(chǎn)是否實(shí)現(xiàn)了支配和控制進(jìn)行評價(jià)，如買受人是否取得入戶門鑰匙、是否辦理了入住手續(xù)以及該買受人及其共同居住人是否交納了水、暖、電、氣及物業(yè)等費(fèi)用。

買受人有證據(jù)證明其向他人以出租或出借等形式對不動產(chǎn)進(jìn)行了管理的，可以視為其已經(jīng)占有該不動產(chǎn)。

（二）人民法院判斷買受人是否為“合法”的占有，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買受人占有的原因行為是否合法，以及占有行為本身是否合法進(jìn)行評價(jià)，如買受人未經(jīng)出賣人同意擅自占有的，其對不動產(chǎn)現(xiàn)實(shí)的控制，不屬于“合法”的占有。

[5]《黑龍江高院解答》問題18：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱查封扣押凍結(jié)規(guī)定)第十七條及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱異議復(fù)議規(guī)定)第二十八條對一般不動產(chǎn)買受人基于所享有的合法的物權(quán)期待權(quán)，依法能夠排除執(zhí)行作出了規(guī)定。參照上述規(guī)定，在執(zhí)行異議之訴案件中準(zhǔn)確認(rèn)定買受人享有合法的物權(quán)期待權(quán)，應(yīng)當(dāng)注意以下問題:

(一)規(guī)定情形需全部滿足，即查封前已訂立合法有效的書面合同、合法占有案涉不動產(chǎn)、已付清全部價(jià)款及非因買受人自身原因未辦理過戶登記四項(xiàng)條件缺一不可;

(二)案件基礎(chǔ)事實(shí)的發(fā)生時(shí)間應(yīng)嚴(yán)格把握，即訂立合同及占有不動產(chǎn)均需完成于查封之前;

(三)占有不能存在權(quán)利瑕疵，既須有訂立有效的書面合同為前提，又須有其后合法的占有為延續(xù)。對占有的認(rèn)定，不能狹義理解僅為居住，如合法取得房屋鑰匙、辦理了交接手續(xù)、自己繳納水、電、物業(yè)費(fèi)等都應(yīng)視為已經(jīng)合法占有的重要依據(jù)。并且，不能僅因房屋尚未竣工驗(yàn)收即直接排除案外人的合法占有。

(四)付清全部價(jià)款可適度寬泛掌握，除一次性付款、轉(zhuǎn)款、分期付款等現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬形式支付清結(jié)外，買受人已按合同約定支付部分價(jià)款且剩余價(jià)款已按人民法院要求交付執(zhí)行的，其合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。

(五)綜合主觀、客觀兩方面因素認(rèn)定未辦理過戶登記原因，主觀方面重點(diǎn)應(yīng)考察買受人是否存在怠于甚至故意不辦理權(quán)屬變更登記，或由于自身沒有盡到合理注意義務(wù)，而導(dǎo)致權(quán)屬變更登記不能等情形。如為逃稅等而故意未辦理登記，沒有注意到他人設(shè)定的抵押或是政策限制等所造成的變更登記障礙等。客觀方面應(yīng)重點(diǎn)考察是否存在諸如登記機(jī)構(gòu)、出賣人及其它不歸屬買受人所能控制的原因而辦理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用權(quán)證，出賣人不配合提供相關(guān)購房原始發(fā)票，標(biāo)的物系車庫、無法單獨(dú)辦理權(quán)屬證書，案涉房屋被法院查封無法過戶以及出賣人被采取刑事強(qiáng)制措施無法取得聯(lián)系等等。實(shí)踐中，同類地點(diǎn)、相近購買時(shí)間的其他購房人過戶登記辦理情況可作為參考依據(jù)。

[6]《黑龍江高院解答》問題25：物權(quán)期待權(quán)規(guī)定的條件之一是買受人“合法占有”。房屋是是否竣工，可以輔助判斷、衡量買受人是否符合“合法占有”這一條件。即在案涉房屋尚未竣工的情形下，如案涉房屋沒有交付,案外人亦未對案涉房屋合法、實(shí)際占有的，依照查封扣押凍結(jié)規(guī)定第十七條和執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定，買受人自無法以享有物權(quán)期待權(quán)為由排除執(zhí)行;但如案涉房屋雖未完成竣工備案，不具備合同中約定的交付條件，但案外人已取得了房屋鑰匙，并已對案涉房屋行使了使用和收益權(quán)利的，則可視為案外人完成了對案涉房屋的占有。在其他條件亦均滿足的情形下，能夠以享有物權(quán)期待權(quán)為由排除執(zhí)行。

此問題所引發(fā)的是，執(zhí)行異議之訴所涉及的大多相關(guān)權(quán)利人的權(quán)利，均具有合法基礎(chǔ)及受保護(hù)理由。而處理執(zhí)行異議及審理執(zhí)行異議之訴案件所需解決的即是依法衡量何種權(quán)利更為優(yōu)先、更為迫切需要得到保護(hù)。故而，認(rèn)定物權(quán)期待權(quán)或是消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行，既需持較為嚴(yán)苛的立場，即對司法解釋明確規(guī)定的條件、要件需全部滿足，欠缺任何一項(xiàng)，或是任何一項(xiàng)沒有達(dá)到規(guī)定情形，均不產(chǎn)生能夠排除執(zhí)行之效力。又需辨明司法解釋所規(guī)定有關(guān)條件的實(shí)質(zhì)，不能似是而非，甚至本末倒置。

[7]《吉林高院解答（一）》問題18：執(zhí)行異議之訴案件中，人民法院經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)存在以下情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第四項(xiàng)規(guī)定的“因買受人自身原因未辦理過戶登記”：

（一）存在法律、政策上的登記障礙，如經(jīng)濟(jì)適用房或限購、限貸等原因不能登記的；

（二）存在著如抵押權(quán)、共有等他人權(quán)利的登記障礙，而買受人未加以合理注意的；

（三）已經(jīng)滿足了登記條件，而買受人未積極主張辦理登記的。如借名買房、預(yù)告登記等買受人未及時(shí)登記的、或者因規(guī)避法律政策、逃避納稅等原因買受人不登記的。

[8]《北京高院指導(dǎo)意見（試行）》第16條：《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定在適用上應(yīng)作如下理解：

（一）案外人（第三人）應(yīng)當(dāng)在法院針對執(zhí)行標(biāo)的物的強(qiáng)制執(zhí)行程序開始前，已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有該標(biāo)的物。法院在處理時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人提交的買賣合同、付款發(fā)票、付款收據(jù)、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)發(fā)票等證據(jù)予以綜合判斷。

（二）“第三人對此沒有過錯”，是指案外人（第三人）未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)是由于被執(zhí)行人不予協(xié)助、辦理登記存在客觀障礙、登記機(jī)關(guān)原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人為規(guī)避法律、行政法規(guī)規(guī)定或逃避債務(wù)，故意將財(cái)產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其具有過錯。

（三）在適用該規(guī)定時(shí)對案外人與被執(zhí)行人之間是否存在真實(shí)的買賣關(guān)系、案外人是否已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際居住等事實(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查；在判斷案外人是否存在過錯時(shí)不宜過于嚴(yán)苛；在利益沖突的權(quán)衡時(shí)，應(yīng)當(dāng)在依法的前提下，兼顧購房業(yè)主（案外人）的生存利益與銀行、企業(yè)（申請執(zhí)行人）之間的經(jīng)營利益。

[9]《九民紀(jì)要》第125條：實(shí)踐中，商品房消費(fèi)者向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房，往往沒有及時(shí)辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院在對尚登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí)，商品房消費(fèi)者往往會提出執(zhí)行異議，以排除強(qiáng)制執(zhí)行。對此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)支持商品房消費(fèi)者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用此條款。

問題是，對于其中“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)不一?！百I受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

對于其中“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)也不一致。如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

[10]《執(zhí)行異議之訴司法解釋》意見稿第10條：【消費(fèi)者商品房買受人提起的執(zhí)行異議之訴的處理】

方案一

金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體名下的商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，案外人以其系商品房的買受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強(qiáng)制執(zhí)行，同時(shí)符合下列條件的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前，案外人已與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且案外人名下無其他用于居住的房屋，或者案外人名下雖已有一套房屋，但所購商品房仍屬于滿足基本居住需要；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

商品房預(yù)售中，抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主體名下但已銷售給前款規(guī)定的案外人的商品房，案外人提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。

方案二

金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

[11]《吉林高院解答（一）》問題13：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條中規(guī)定的商品房“買受人”應(yīng)理解為《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二項(xiàng)規(guī)定的商品房“消費(fèi)者”，也即為生活居住而購買由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的商品房的個人。

商品房消費(fèi)者提起案外人執(zhí)行異議之訴的，其已經(jīng)在查封之前與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了合法有效的商品房買賣合同，已經(jīng)支付了百分之五十以上的價(jià)款，并且其個人名下及其配偶、未成年子女名下均沒有其他用于生活居住的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該商品房消費(fèi)者對作為執(zhí)行標(biāo)的物的商品房享有的物權(quán)期待權(quán)符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的“足以排除執(zhí)行”的條件。

[12]《浙江高院解答（二）》問題10：根據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，開發(fā)商因合法建造而對開發(fā)項(xiàng)目擁有所有權(quán)。開發(fā)商作為被執(zhí)行人的，執(zhí)行法院有權(quán)對其原始取得所有權(quán)的房屋進(jìn)行執(zhí)行。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）第二條的規(guī)定，符合條件的購買商品房的消費(fèi)者的過戶請求權(quán)已經(jīng)從普通債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)期待權(quán)，可以阻卻對其購買商品房的執(zhí)行行為。消費(fèi)者以該物權(quán)期待權(quán)主張停止執(zhí)行的，可以提出執(zhí)行異議之訴。但消費(fèi)者不反對執(zhí)行法院對房屋的執(zhí)行行為，僅要求就已繳納的購房款優(yōu)先受償?shù)模粦?yīng)通過執(zhí)行異議之訴處理，而是通過執(zhí)行分配方案異議程序獲得救濟(jì)。

由于《批復(fù)》對確定消費(fèi)者權(quán)利成立的條件限制較寬，又不要求其實(shí)際占有房屋，人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件中必須對相關(guān)的買賣合同的真實(shí)有效和消費(fèi)者身份從嚴(yán)把握。（1）具有消費(fèi)者身份?！杜鷱?fù)》的立法目的是為保護(hù)相對弱勢的消費(fèi)者的生存利益，故完全為投資經(jīng)營需要購買房屋、商鋪的購房戶和購買房屋的企事業(yè)單位不屬于批復(fù)所指的消費(fèi)者；（2）為購買商品房與房地產(chǎn)公司簽訂真實(shí)有效的買賣合同。購買二手房、小產(chǎn)權(quán)房的不能適用這一批復(fù)；（3）消費(fèi)者支付的款項(xiàng)（包括按揭貸款）應(yīng)超出應(yīng)付款的50%；（4）消費(fèi)者仍應(yīng)按照商品房預(yù)售合同履行相應(yīng)的付款義務(wù)，所付款項(xiàng)應(yīng)作為被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。消費(fèi)者拒絕履行相應(yīng)付款義務(wù)的，開發(fā)商有權(quán)解除合同或者由申請執(zhí)行人代位提出解除合同并退還購房款的請求，從而恢復(fù)對房屋的執(zhí)行。

[13]《黑龍江高院解答》問題19：異議復(fù)議規(guī)定對無過錯不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)問題作出規(guī)定后，在第二十九條進(jìn)而對其中屬于商品房買受人且關(guān)系其生存基本權(quán)利的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)作出了規(guī)定，其較《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定更為明確細(xì)化。在適用上述規(guī)定時(shí)，應(yīng)注意把握以下問題:

(一)主體范圍的限縮性。權(quán)利主體應(yīng)為滿足基本生活需要而購置房屋、所購房屋關(guān)乎生存權(quán)行使的消費(fèi)者，即其所購房屋系直接用于日常生活居住需要,而非用于經(jīng)營或牟利。

(二)房屋用途的單一性。重點(diǎn)審查房屋具體用途，輔以房屋性質(zhì)作出判斷。對買受人名下確無其他房屋，對所購房屋性質(zhì)為商住兩用，買受人用以居住的，可以認(rèn)定為居住。

(三)保護(hù)條件的寬展性。在權(quán)利主體為消費(fèi)者，購房用途系用于居住確定后，只要滿足訂立了合法有效的書面合同、實(shí)際支付了超過50%的價(jià)款的，均應(yīng)依法予以保護(hù)，至于是否怠于辦理過戶登記等則再所不問。

[14]《黑龍江高院解答》問題19：異議復(fù)議規(guī)定對無過錯不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)問題作出規(guī)定后，在第二十九條進(jìn)而對其中屬于商品房買受人且關(guān)系其生存基本權(quán)利的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)作出了規(guī)定，其較《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定更為明確細(xì)化。在適用上述規(guī)定時(shí)，應(yīng)注意把握以下問題:

(一)主體范圍的限縮性。權(quán)利主體應(yīng)為滿足基本生活需要而購置房屋、所購房屋關(guān)乎生存權(quán)行使的消費(fèi)者，即其所購房屋系直接用于日常生活居住需要,而非用于經(jīng)營或牟利。

(二)房屋用途的單一性。重點(diǎn)審查房屋具體用途，輔以房屋性質(zhì)作出判斷。對買受人名下確無其他房屋，對所購房屋性質(zhì)為商住兩用，買受人用以居住的，可以認(rèn)定為居住。

(三)保護(hù)條件的寬展性。在權(quán)利主體為消費(fèi)者，購房用途系用于居住確定后，只要滿足訂立了合法有效的書面合同、實(shí)際支付了超過50%的價(jià)款的，均應(yīng)依法予以保護(hù)，至于是否怠于辦理過戶登記等則再所不問。

[15]《江蘇高院審理指南（二）》二、9：金錢債權(quán)執(zhí)行中，執(zhí)行法院對被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，商品房買受人（僅限自然人）以其系消費(fèi)者為由提起案外人異議及由此引發(fā)執(zhí)行異議之訴，同時(shí)符合以下條件的，應(yīng)予支持：

（1）案外人與被執(zhí)行人在案涉房屋被查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同（含網(wǎng)簽）且已辦理商品房預(yù)售登記；

（2）案外人簽訂房屋買賣合同的相對方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

（3）案外人所購商品房系用于居住且其名下無其他用于居住的房屋；

（4）案外人已支付的價(jià)款超過合同約定的總價(jià)款的百分之五十。

案外人主張其名下無其他用于居住的房屋，同時(shí)具有下列情形的，應(yīng)支持其該主張：

（1）案外人及其配偶、未成年子女名下在執(zhí)行標(biāo)的查封時(shí)至執(zhí)行異議之訴案件判決作出時(shí)均無用于居住的房屋；

（2）案外人為未成年人的，其監(jiān)護(hù)人名下無用于居住的房屋；

（3）上述兩種情形僅限于案外人長期居住生活所在地或者被執(zhí)行房屋所在地的（縣）市或設(shè)區(qū)的市區(qū)范圍內(nèi)。

[16]《吉林高院解答（一）》問題16

參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，商品房消費(fèi)者實(shí)際支付價(jià)款不足百分之五十的，如其同意將差額價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，其排除執(zhí)行的請求，人民法院可以支持。

商品房消費(fèi)者按照合同約定以銀行按揭貸款方式支付了首付款，而且銀行已經(jīng)發(fā)放相應(yīng)貸款的，應(yīng)當(dāng)視為其已經(jīng)支付了全部價(jià)款。