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2019年12月31日，世界衛生組織駐華代表處獲悉在中國湖北省武漢市發現不明原因的肺炎病例，這一肺炎被命名為“新型冠狀病毒肺炎”，根據官方公布的數據，截至2020年2月17日，由新型冠狀病毒肺炎引發的疫情（以下簡稱“肺炎疫情”）已導致全國各省市共計7萬多人確診感染，以湖北省為重點疫區。而在疫情的持續發酵中，除了與群眾密切相關的基本生活保障行業已逐步恢復生產外，各大企業如房地產企業也進行了防疫工作和企業恢復生產工作的升級。

對于房地產企業來說，在疫情下如何妥善的安排好各項開發、建設、銷售、人員安排等工作顯得尤為重要，其中對于如何簽訂商品房買賣合同或對于已有的商品房買賣合同進行風險評估是關鍵。因此，本文將就這一論題展開討論。

一、簽約時間先后對認定不可抗力的影響

著名哲學家伯格森曾說過“沒有物體，只有運動”。同樣，此次疫情能否適用不可抗力條款？并不是絕對的“是或否”可以回答的。不可抗力相關的法律規定結合實際合同的構成要素都會對能否適用不可抗力條款產生影響。

以商品房買賣合同的簽訂時間與肺炎疫情爆發時間進行比較，可以簡單的將商品房買賣合同分為疫情爆發前簽訂的與肺炎疫情爆發后簽訂的商品房買賣合同兩類。

其一，對于肺炎疫情爆發前簽訂并生效的商品房買賣合同，《中華人民共和國民法總則》第一百八十條和《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“《合同法》”）第一百一十七條的規定，“不可抗力”的認定需同時滿足不能預見、不能避免且不能克服的三個特性。

商品房買賣合同在肺炎疫情爆發前簽署，合同當事人當然性的無法預見；肺炎疫情自出現短短時間內官方已爆出7萬多確診人數，對于房地產企業來說，正常辦公已遭受到較大影響且不能避免；目前官方防治手段多為普通人佩戴口罩，盡量減少出門，對于針對肺炎疫情的藥物研制仍在進行中，對于商品房買賣合同中的各項義務的履行存在諸多困難且不能克服。因此，除根據《合同法》第一百一十七條規定的“當事人遲延履行后發生不可抗力的”情形除外，肺炎疫情對于爆發前簽訂并生效的商品房買賣合同基本可以認為屬于屬于不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，除法律另有特殊規定的外，合同當事人可部分或者全部免除責任。
就本次肺炎疫情，全國人大常委會法制工作委員會發言人、研究室主任臧鐵偉也答道：“對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。根據合同法的相關規定，因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。”

綜上，肺炎疫情爆發前簽訂并生效的商品房買賣合同除因當事人遲延履行的情況等法律規定的特殊情況外，以適用不可抗力條款為原則。

其二，對于疫情爆發后簽訂并生效的商品房買賣合同，針對不可抗力三要素之一“不能預見”一要求已無法滿足，簽訂商品房買賣合同時，肺炎疫情已成為事實，對于商品房買賣合同中約定的諸如“交付時間、商品房價款、質量與保修、不動產登記、免責事由”等各項權利義務相關的條款，無論是買受人還是出賣人，均有義務在結合肺炎疫情的基礎上考慮之后再行簽訂。因此，就本次肺炎疫情而言，若雙方當事人就此時簽訂的合同發生合同糾紛不適用不可抗力條款。

二、“肺炎疫情”下商品房買賣合同在實際簽訂或履行中的應對措施

針對以上分析，建議就商品房買賣合同而言，按簽訂時間不同采取不同的應對措施。對于疫情爆發前簽訂并生效的商品房買賣合同，個人或企業均應對合同中的條款進行梳理，查看是否存在疫情爆發前已延期付款、延期交房、延期辦理不動產登記或其它延遲履行合同義務等的情況。

若存在上述情況，根據上文分析，則屬于“當事人遲延履行后發生不可抗力的”情形，不適用不可抗力條款。因此，對于此類情況，建議合同當事人與另一方協商確定履行方式并盡快履行。

若不存在上述延期履行的各種情況，合同一方當事人也不可掉以輕心，根據《合同法》第一百一十八條規定：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失。”因此，當事人已簽訂商品房買賣合同并生效的，對于因受疫情影響無法按時履行義務的，尤其是對于出賣人來說，如果出現因肺炎疫情影響施工進程進而影響到交付時間、因肺炎疫情影響無法按時完成維修工作、無法按時辦理不動產登記等情況時，應及時將肺炎疫情影響商品房買賣合同履行的現狀及未來預期情況以及為減少損失已采取的積極措施書面通知對方當事人，并作為己方已通知的證據留存。

對于疫情爆發后簽訂并生效的商品房買賣合同，一方面，買受人和出賣人應保持審慎的態度，對于商品房質量、價款、交付、不動產登記等各項情況均應結合疫情考慮，如從出賣人角度，肺炎疫情對于預售類商品房的施工進程可能會造成一定的影響，進而影響交付時間，而此時簽訂商品房買賣合同，出賣人應當將肺炎疫情所帶來的影響情況進行合理的預估，并對交付時間進行合理的延遲。若后期因交付時間發生糾紛，出賣人以疫情為由主張部分或全部免除責任的，除有其余法律規定的情況，被支持的可能性很低。因此，在制定和簽署合同時，雙方當事人均應以實際情況為基礎進行綜合考慮。另一方面，在商品房買賣合同中的“不可抗力”和“免責條款”中應當詳細列明“瘟疫”、“疫情”或“傳染病”此類帶有明顯特征性解釋的詞語。

以上就是以商品房買賣合同簽訂和生效的時間與疫情爆發時間的先后比較進行分類來分析是否適用不可抗力條款以及不同情況下相應的應對措施。疫情終將會成為歷史，不管對于商品房的開發建造者亦或未來使用者來說，這都是有可能相伴一生的成就或家園。因此，在保護好自身健康的同時，也別忘了一起持法律之利劍守護好這個家園。