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一、“線上賣房”熱潮

2020年1月26日，中國房地產產業協會向會員單位和全行業發出倡議：房地產開發企業應暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復。為了防止疫情蔓延，響應國家號召，越來越多的房地產企業開始走“線上賣房”的銷售模式，通過VR全景看房、直播賣房、在線登記、網上驗資、電子簽約等方式在線發揮傳統售樓處的作用，這不僅是房地產企業在特殊時期下的創新模式，也是未來科技在銷售上的升級體驗。由于線上銷售的特殊性，這種模式從宣傳到收集客戶信息再到網上簽約，作為房地產企業來說，每一步都至關重要且蘊藏著法律風險，下文將重點列舉其中的特別注意事項。

二、特別注意事項

線上銷售模式區別于傳統銷售模式的特征主要是銷售形式的變化，實質內容上并無改變，對于房地產企業來說，遵守房地產開發、經營、管理相關的法律法規仍是基本要義。

1.還原房屋信息

類似VR全景看房的模式使用了先進技術可以讓客戶足不出戶即體驗到實地看房的感受。客戶往往希望對于房屋的坐落、朝向、層高、結構、配套設施、質量等全方位的信息都有所了解，而房屋的價格又較一般商品高出許多。因此，真實、完整的還原房屋信息是關鍵。

無論是VR全景看房、置業顧問直播賣房還是在線向客戶展示的各種房屋信息都屬于在線廣告的范疇，需符合《房地產廣告發布規定》的要求，其所體現的房源信息需準確、真實，不得欺騙、誤導消費者，都需注意不可踩到房地產廣告宣傳的紅線。舉例而言，根據《房地產廣告發布規定》第四條的要求，房地產廣告的房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有下列內容：（一）升值或者投資回報的承諾；（二）以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；（三）違反國家有關價格管理的規定；（四）對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。

2.保護客戶信息

個人信息安全是互聯網行業穩定發展的基礎，也是線上銷售正常進行的重要前提。房地產企業相較于一般客戶來說掌握著優勢資源和全面信息，雙方處于信息不對稱的地位，根據信息不對稱理論，嚴重的信息不對稱會造成擁有信息優勢的一方會利用對方的不知情，侵害對方的利益而謀求自己的利益。作為客戶信息的最終收集者和保管者應當對所收集的客戶信息妥善保存，承擔合法收集、保存、使用個人信息的義務。

《中華人民共和國刑法》第二百八十六條之一的拒不履行信息網絡安全管理義務罪、《中華人民共和國網絡安全法》、《全國人大常委會關于加強網絡信息保護的決定》、《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理侵犯公民個人信息刑事案件適用法律若干問題的解釋》、《互聯網企業個人信息保護測評標準》等均對收集、保存、使用個人信息做了規定。例如：2012年12月28日通過的《全國人民代表大會常務委員會關于加強網絡信息保護的決定》第二條要求，網絡服務提供者和其他企業事業單位在業務活動中收集、使用公民個人電子信息，應當遵循合法、正當、必要的原則，明示收集、使用信息的目的、方式和范圍，并經被收集者同意，不得違反法律、法規的規定和雙方的約定收集、使用信息。網絡服務提供者和其他企業事業單位收集、使用公民個人電子信息，應當公開其收集、使用規則。第七條規定任何組織和個人未經電子信息接收者同意或者請求，或者電子信息接收者明確表示拒絕的，不得向其固定電話、移動電話或者個人電子郵箱發送商業性電子信息。

總結而言，房地產企業在收集、保存、使用客戶信息時需遵循以下四個原則：

（1）知情同意原則。體現在個人信息收集上包括兩個層面的內容：一是，用戶對于收集個人信息的目的、范圍、方式等內容需要有了解；二是，基于了解前述內容的基礎上，用戶做出同意收集其個人信息的意思表示。

（2）合法且正當原則。一方面，房地產企業需要依照法律規定、行業規范或者其他正當理由收集、使用用戶信息，另一方面，對于從其平臺收集到的用戶信息應當按照規定的目的和方式對信息進行利用，不得作出超出法律和合同約定的目的使用個人用戶信息。

（3）必要原則。收集與使用個人信息的內容和范圍也應當在確需收集的范圍內對用戶進行采集，不可濫用優勢地位收集不必要的用戶信息以謀取私利。

（4）公開收集原則，不僅要明示收集或使用用戶信息的規則，還需明示其所收集或所使用的用戶信息的目的、范圍以及方式。

3.完善電子簽約

經過網上看房、選房后，認購協議的簽訂完成才是房地產企業在線銷售的最終目標。那么認購協議能否在線簽訂，其效力為何？

認購協議是在買受人和出賣人于簽訂正式商品房買賣合同前簽署的，以買受人繳納一部分定金，出賣人在一段時間內為其保留所選房屋為權利義務內容的合同。在具備有效的合格主體、當事人真實的意思表達、內容合法且不違反法律、行政法規的強制性規定、形式合法四個要件時，認購協議可以被認定為有效合同。

根據《中華人民共和國合同法》第十一條約定，書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。通過在線方式簽署的認購協議以數據電文的形式傳送，應屬于書面形式的合同。

電子簽約不同于現場簽約，需注意以下幾個方面：

（1）簽約前，需謹慎驗證當事人的身份信息，可通過上傳身份證、戶口簿或采取人臉識別技術對當事人進行確認。

（2）對于合同文本的重點提示內容尤其是格式條款需采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識以提醒對方注意。

（3）對于合同生效要件的約定需詳細具體。若通過電子簽名或蓋章方式作為協議的生效要件，建議選擇權威的電子合同服務平臺；若以繳納定金或其余方式的，建議在合同中明確“本合同自定金到達出賣人賬戶時生效”或“本合同自某種行為或動作完成后開始生效”。

（4）簽約完成后，對于以電子簽約形式留存的檔案需謹慎保管，建議房地產企業對于這部分資料統一管理和分類并及時備份，以作證據留存。

“線上銷售”對于房地產企業來說是特殊時期的過渡措施，同時也是未來房地產銷售的新方向，在線銷售的過程合法化能讓客戶買的放心的同時為房地產企業吸納客戶、減少訴累。